买卖双方在合同中约定将房屋过户给第三人时如何处理房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理过户登记手续的，且该第它人为明确具体的，该第三人直接要求出卖人办理房屋过户登记的，法院应予支持。

出卖人转让房屋未经有权居住在该房屋内共居人同意的，是否影响房屋买卖合同的效力出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。

房屋买卖合同签订后，合同履行过程中出卖人死亡的，买受人如何主张权益房屋买卖合同签订后，买受人已经全部或部分履行了支付房屋价款的合同义务，出卖人死亡，买受人可以要求出卖人的继承人继续履行继承债务。继承人应当在办理房屋继承登记后，为出卖人办理房屋所有权转移登记。

房屋买卖合同继续履行，双方负有对待给付义务时如何处理买受人起诉要求继续履行合同交付房屋或办理房屋权属转移登记的，经审查买卖合同中约定买受人应在房屋交付或过户前，或同时支付剩余购房款的，法院应当释明出卖人可以反诉要求支付剩余购房款，出卖人提出反诉或买受人同意支付剩余购房款的，法院应一并作出判决；经法院释明后，出卖人坚持不提出反诉的，仅以买受人未支付剩余购房款作为抗辩的，法院也可在判决支持买受人诉讼请求的同时，在判决主文中确认买受人依照合同约定支付剩余购房款。

一方当事人不愿意继续履行合同，而愿意承担违约责任以实现解除合同的，如何处理关于合同解除，有协商解除和单方解除两种，协商解除即双方当事人就合同解除达成一致，单方解除是指一方在有合同解除权的情况下单方要求解除合同即发生合同解除的法律效力。一般认为，因一方当事人的根本违约行为致使合同解除的，只有守约方才有合同解除权，违约方不得解除合同。因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同。

因出卖人原因导致延期交房，买受人主张租金损失时如何处理二手房交易实践中，出卖人在出售房屋前可能已将房屋出租给他人，或被其他人占用，导致无法按照合同约定交付房屋，买受人因无法及时使用房屋，此时，买受人可能向出卖人主张其在外租住其他房屋的租金损失。从损失赔偿的性质上看，此租金损失属于履行利益的损失范围，应当得到法院的支持，出卖人以买受人明知出售房屋内有承租人居住为抗辩理由不能成立。同时，对于租金损失数额的具体确定，法院可以根据案件具体情况，行使自由裁量权酌情予以处理。

房屋买卖合同被确认无效后，已经实际居住的是否承担房屋使用费房屋买卖合同因出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋居住使用权的，应当认定买受人因此取得了一定的使用利益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用利益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费，但是对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。

房屋买卖合同被确认无效后缔约过失责任如何处理根据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述条款就是对缔约过失责任的法律规定。

房屋买卖合同中的信赖利益和履行利益如何区分，具体包括哪些内容信赖利益和履行利益是两种不同的损害赔偿利益，适用于不同的情形。信赖利益是基于对对方合理的信赖而为履行合同做必要的准备而支出的费用，信赖利益的赔偿原则是使合同守约方的利益恢复到订约之前。《合同法》第五十八条规定．“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"

房屋买卖合同中定金罚则如何适用对于未订立正式房屋买卖合同的买卖双方，可以适用上述定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。