包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任以包销商包销商品房的价格为标准，可划分为底价包销和按比例包销两种包销方式。底价包销是指开发商将欲包销房屋确定一最低价格，交由包销商包销，包销商以上述底价与开发商结算，包销商以高于底价的价格售出房屋所获差价作为包销利润归己所有；包销商以低于底价的价格售出房屋的差价作为包销亏损自己承担。

开发商擅自销售包销商品房构成违约，包销人在何种情况下可解除合同包销人订立包销合同的目的就是获得差额利润，开发商擅自销售全部包销商品房当然会致使包销人的合同目的不能实现，这不用多论。开发商擅自销售部分包销商品房是属于确定部分履行是否构成根本违约的问题，应当考虑两层因素：其一，违约部分的价款、金额与整个合同价金之间的比例。其二，违约部分与合同目的实现的关系。以上两点也可以简单概括为 “数量"及“质量"的问题。

包销纠纷诉讼主体如何确定为便于包销纠纷的及时解决，《商品房买卖合同解释》第22条同时对因包销引发的诉讼主体问题也作了明确规定。根据合同的相对性原则，因包销合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与包销人因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与买受人，尽管商品房买卖合同是包销人出面与买受人签订的，但因包销人是以出卖人名义与买受人签订的合同，而且商品房买卖合同的主体仍是出卖人，因此，买卖合同纠纷的诉讼当事人应为出卖人和买受人。但如果出卖人、买受人、包销人三方在买卖合同中约定包销人与出卖人共同承担履行义务的，包销人也应作为当事人参加诉讼。

包销期满后剩余房屋如何处理对包销期满后未销售的房屋，由包销人按包销价格购买，但当事人另有约定的除外。这里的“另有约定"主要是指开发商与包销商在包销合同中明确约定包销期满包销商将剩余房屋退还开发商的情况。这种情况下，包销商没有包销的风险，但包销商仍然是以包销价格得到包销房屋的销售权，仍然可以自主决定对外销售的价格，以最大限度赚取包销基价与销售价之间的差额，只是根据开发商与包销商双方之间的合意，将包销商购人剩余房屋的风险转移，因此这仍然应认定为包销，只是这种转移风险的包销具有了更多代理的性质

交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却开发商承担办理房地产权证的义务，开发商仍应当承担逾期办证的违约责任开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。

延期办证违约金的计算标准如何认定《商品房买卖合同解释》第18条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算"。针对上述规定中“没有约定违约金"和“损失数额难以确定"是否需要同时具备的问题，

房屋差价损失如何计算房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。

因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分从合同解除溯及使合同消灭的观点出发，主张信赖利益损失，以合同效力为依据的请求权，包括请求履行以及请求债务不履行的损害赔偿的权利，都因为合同解除而丧失了规范基础。因此，解除合同中的赔偿 “损失"，应指信赖利益的损失。

合同解除权的行使主体和行使期限如何确定当事人请求解除房屋买卖合同的，应参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定，但合同属于履行不能的不受该解除权行使期限的限制。

合同解除权的行使期限及其性质如何认定除斥期间是形成权确定时就已经预定的期间，而失权期间是诚实信用原则和公平原则的实际运用的结果，主要依法官的裁判予以确认。当除斥期间制度仍然不能有效限制权利人对权利的滥用和对相对人的不公平时，法官才能运用诚实信用原则来实现法律救济下的公平，由此看出失权期间是除斥期间的有利补充。