承租人以行使优先购买权为由,诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效,但未提出行使优先购买权的,如何处理对保护承租人优先购买权的判决中,只要宣告买卖合同无效即可,无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格,只要出租人出卖房屋,承租人可以再主张其优先购买权。

承租人仅对部分租赁物主张优先购买权,影响出租人利益最大化实现,是否符合同等条件承租人行使优先购买权的前提是要满足「同等条件」,同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括价格、付款期限和交易方式等。出租人打包整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产,则购买条件应指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。承租人仅针对其承租的部分房屋主张优先购买权的,可能增加出租人处置资产的难度,降低资产处置效率,故承租人若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使,仅对其中部分房产行使,影响出租人利益最大化的实现,不符合「同等条件」。

承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋,并主张解除合同,而出租人坚持要求继续履行合同的,如何处理承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合《民法典》规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,法院可以直接判决解除租赁合同,并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。

原房屋所有人在房屋租赁期间将房屋转让,待租赁合同到期后原房屋所有人又与他人签订了租赁合同的,该租赁合同是否有效买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。原《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。《民法典》第七百二十五条作出相同规定。但是,买卖不破租赁的适用前提是租赁合同在转让之前已经存在,由于房屋转让后原所有人已经失去了房屋的所有权,其签订的租赁合同属于无权处分行为,除非获得新的所有权人追认,否则属于无效行为。

房屋租赁合同解除致转租合同无法履行,在出租人未主张的情况下,承租人是否有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提,如果租赁合同终止,承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭,转租的权利基础丧失,转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止;房屋租赁合同解除致转租合同无法履行,在出租人未主张的情况下,承租人无权向次承租人主张逾期腾房占有使用费。虽转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同,但承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的,转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提,如果租赁合同终止,承租人对租赁房屋的使用收益权益消灭,转租的权利基础丧失,转租合同亦因丧失存在基础,无法继续履行而终止。

出租方拟将出租房屋改造他用的,是否属于房屋租赁合同约定的“租赁房屋重建或改造”的合同终止的情形房屋租赁合同中以租赁房屋重建或改造作为合同终止的条件,系双方的真实意思表示,在不违反法律法规的强制性规定的情形下,合法有效,对双方均有约束力。在此情形下,重建或改造是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造,或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形,而非所有的房屋改造计划均在该范围之列。当事人对合同条文理解不一致时,人民法院裁判时应当紧扣条文文义、参照条文体系、把握合同目的、体现社会习惯以及遵循诚实信用原则进行合理解释,以符合合同条文的应然意思。

承租人违反合同约定但出租人主张的滞纳金计算标准明显过高的,承租人可否请求人民法院调整数额滞纳金并不是一个明确的法律术语,但常见于实践中的各种合同中。一般来说,滞纳金是一方不履行或不合格履行义务(尤其是金钱给付义务)时应当向另一方支付的款项。从功能上来说,滞纳金既是一种约束和惩罚机制,也是一种损失补偿机制。从本质上来说,滞纳金在绝大多数场合属于违约金的范畴。因而,当事人在租赁合同中约定,承租人逾期交纳费用的应当支付滞纳金,在承租人违反合同约定的情况下,由于该滞纳金性质上为违约金,滞纳金计算标准明显过高的,承租人有权请求法院调整滞纳金数额。

买卖双方签订房屋租赁意向书,但承租人未接收占有使用房屋的,能否视为合同成立意向书是订立合同前双方意思的表示,案涉双方签订了房屋租赁意向书,但承租人未接收占有使用房屋,不能视为该合同成立,但承租人未向出租人说明原因,有违诚实信用,应当承担缔约过失责任,出租人负有证明自己损失的义务。

房屋租赁合同中,承租人以房屋未依法经消防验收合格为由主张合同无效,但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的,合同效力如何无效合同效力补正,是指合同依法本应当被认定无效,但允许当事人在一定期限内采取措施对合同效力加以完善,或者因某些客观事由使合同中的无效情形自动消除,从而使原本无效的合同转化为有效合同。依法必须经过公安消防机构验收的房屋未经消防验收合格,以该房屋为标的物订立的房屋租赁合同,因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定,应当认定无效。但是在一审法庭辩论终结前经消防验收合格的,由于租赁标的物符合了法律规定,因此无效合同经过瑕疵补正而变为有效。

当事人在合同中约定一方向另一方交纳一定金额货币作履约保证金的,该履约保证金是否为定金定金是合同当事人一方以保证合同履行为目的,于合同成立时或合同履行前,在法律规定的范围内由一方给付对方一定数额的金钱。在现代法律制度中,定金的目的在于确保债权的实现,因而也是担保方式之一。由于定金的返还适用定金罚则,即在当事人不履行合同时会发生丧失定金或加倍返还定金的后果,故而定金应当以书面形式约定。