夫妻双方就同一房屋分别出售给他人的效力如何认定

夫妻双方就同一房屋分别出售给他人的效力如何认定？

作者：郑州市中原区法院 白鸽 实习生黄亚丽

【案情】张某与王某夫妻二人共有一处房屋需要出售。张某未同丈夫王某商量，私自与同事周某达成协议，以30万元将该房卖给周某，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。王某因不知此房已出售于周某，又私自与其朋友赵某达成协议，将该房以32万元卖给了赵某，并私自办理了房屋过产登记手续。因周某要求交付房屋，与王某、张某发生纠纷，遂诉至法院。

【分歧】本案在审理中，对这二次买卖是否适用善意取得、是否有效存在争议，对该案如何处理存在两种意见：第一种意见认为，房屋属于不动产，根据民法原理，不动产不适用善意取得制度，并且根据《民通意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。本案中，王某与张某是夫妻，其共有房屋为共同共有财产，其对夫妻共有财产的处分，应经过双方协商，取得一致意见后才能处分。本案的二次卖房均未取得共有人的同意，故二次房屋买卖合同均为无效合同，应按无效合同处理。第二种意见认为，二次买卖房屋合同均有效。但不动产的所有权变动以登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于赵某名下，故其所有权应由赵某享有，张某应向周某承担违约责任。

【评析】笔者赞同意第二种意见，理由为：我国婚姻法规定对夫妻共同所有的财产，夫妻双方有平等的处理权。对于夫妻任何一方与第三人对共同财产进行处理的，第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。本案中，王某与张某的售房行为，周某与赵某均有理由相信卖房是夫妻共同的意思表示，所以夫妻另一方不得对抗善意第三人。所以，与周某和赵某签订的合同均为有效合同。但不动产的生效又以登记为形式要件，赵某与王某已办理过户登记于赵某名下，所以，赵某拥有该房的所有权。第一种意见中认为不动产不适用善意取得过于肯定，目前我国法律对此并无明文规定。在此案中，应按特别法优于普通法原则处理，应适用善意取得原则。所以，此案件中，赵某应享有该房屋的所有权，张某应向周某承担违约责任。