约定“房产证件办齐”是否包括土地使用权证的过户房屋是依附于土地的，两者不可分割，房屋产权因买卖发生转移后，土地使用权也应随之发生转移，房屋买卖时应按国家的有关规定办理房产证和土地使用证过户手续。就本案双方当事人而言，虽然对此也进行了约定，但是，由于约定不明，产生歧义。本案所涉及的房产，原本已经办理了房产证，此次过户不可能包括准建证、规划证等证件，那么结合“房产证件办齐”的表述及房产证土地使用证不可分离的性质，所以对“房产证件办齐”的理解应包括土地使用证的过户，因为，所谓“办齐”应指两个或两个以上的证件，又由于双方约定所有费用由甲方（即黄某某）负担，所以黄某某应当为李某某办理土地使用证过户手续，并承担相关费用。

房主卖房后反悔判赔返还双倍定金并赔偿当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告刘女士和被告祁女士就买卖房屋达成的协议是合法有效的。双方签订房屋买卖合同后，原告刘女士依约交付了定金，而被告不履行合同义务导致合同目的不能实现，应该承担违约责任。

及时办理房屋过户是买卖双方的义务一个成熟的市场交易体系离不开两大要素的保障：一是相关法律法规的稳定运行，二是市场交易主体的道德自律。应该说，由于近年来我国市场经济体系的基本确立和一系列重大法律法规的相继出台，我们的市场交易规则也日益趋于完善。但在市场转型期和法制社会建立的过程中，一些政策、制度上的衔接问题在所难免。

二手房案例解析之转按揭业务应如何操作业主徐女士须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方赵先生需申请贷款并由银行提前放贷才能为徐女士还清其在建行的贷款，而此时徐女士的房屋产权过户手续尚未办理。

未经抵押权人同意出卖抵押房产的合同效力待定认定合同无效没有法律依据。充其量，认为所有权人需要得到抵押权人的同意方才能出卖房屋，即可以准用合同法第五十一条之规定。实际处理中，追加抵押权人，同时向买房人释明如其同意代为清偿债务消灭抵押权，则该买卖合同有效，即依据合同判令过户等，同时买受人有权提出基于出卖人的物之瑕疵担保责任(权利保)提出损害赔偿。如释明后，买受人不同意，则认定该买卖合同成立但不生法律上效力(区别于无效)，则准用不当得利返还。

该案抵押房屋转让的效力如何认定被告同意补足差额部分，还清贷款，原告表示反对，他认为银行的抵押权早已过了时效，不存在还贷的问题。银行毫不示弱，出示了一些催款通知书，证明主债务时效至今未超过。原告对其真实性提出异议。

房产律师解析转按揭的业务流程办理转按揭的房产应该在城八区区域内。其次，原按揭人应该拥有房产证。一些商品房项目的开发商将土地做了抵押，这类房屋是无法取得房地局颁发的房产证的。在办理转按揭的过程中，银行、律师、负责担保的中介机构应该到房地局核实该项目的土地是否做过抵押。如果土地做了抵押，开发商同意更换预售登记，并出面去房地局对房产做更名，转按揭也可进行。

合同法释义之居间合同和行纪合同居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。

政府会议纪要对双方当事人是否具有法律约束力最高人民法院经审查认为，上述协议系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，予以确认。最高人民法院制作的调解书已经双方当事人签收，发生法律效力。

城市旧村改造法律问题探析本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。