将已签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记的房产转售给第三人是形成两个买卖关系还是委托代理关系

王泽良诉厦门市兴建峰工艺装饰有限公司、第三人厦门市嘉禾工贸有限公司房屋买卖合同纠纷案

问题提示：将已签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记的房产转售给第三人是形成两个买卖关系还是委托代理关系？

【要点提示】

当事人之间订立的有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告将从第三人处购买但未办理产权变更登记的房产出售给被告所形成的是合法有效的买卖合同关系。

【案例索引】

一审：福建省厦门市湖里区人民法院（2008）湖民初字第2058号（2008年11月20日）

【案情】

原告：王泽良。

被告：厦门市兴建峰工艺装饰有限公司。

第三人：厦门市嘉禾工贸有限公司。

原告诉称：原、被告于2007年9月28日签订《协议书》一份，约定被告向原告购买位于厦门市殿前村三组嘉禾工贸大厦第5层的房产，面积1354. 10平方米，总价为310万元，被告应预付定金35万元，在收到国土资源和房产管理局的发票时再付165万元，余款在收到国土资源和房产管理局出具的发票后一个月内付清；同时约定若被告违约，则以所欠金额月息3％向原告支付违约金。协议签订后，原告依约履行了办理过户手续的相关义务，被告也于2007年11月25日确认收到了变更后的房产产权证原件及国土资源和房产管理局出具的发票、票据，同时确认尚欠原告购房余款2235586元。上述款项经原告多次催讨未果为此，原告请求法院判令：被告立即支付原告购房余款2235586元及违约金（违约金按约定月息3％计算，自2007年12月26日起计至实际付清之日止）。

被告辩称：(1)原告主体不适格，应依法驳回原告的起诉理由为：讼争房屋系第三人所有，原告无权以自己的名义对外签订《房屋买卖合同》即《协议书》；原告的身份系代理人，其所实施的民事代理行为由第三人承担。(2)被告取得厦地房证第00564686号《土地房屋权证》，系依据2007年9月26 日被告与第三人签订的《厦门市房地产买卖合同》而办理产权过户的，该合同经厦门市国土资源与房产管理局登记，发生法律效力，依法受法律保护。综上，应驳回原告的起诉。

第三人辩称：嘉禾工贸大厦第五至八层是第三人的房产。第三人与原告签订了转让协议书，约定房产转让给原告指定的人根据原告的指定，其中第六至八层房产最终过户给蔡向前，第五层房产最终过户给了被告。

法院经审理查明：2007年7月23日，以原告为乙方与以第三人为甲方、以厦门市百味果酿造工业有限公司为担保方的三方签订《协议书》，约定第三人将其在厦门市湖里区高殿村殿前社三组第五、六、七、八层房产（建筑面积总计5263.92平方米）以及该房的配电房、附属配电设备转让给原告，转让总价格为830万元；转让款中的420万元作为购房定金，由原告直接向第三人指定的账户支付，第三人应确保向原告出具相应的票据；原告在取得前述票据之日起2个月内向第三人支付第二笔购房款254万元；双方通过公证方式同意原告全权处置上述房产；由原告代第三人支付该房产的土地出让金及第三人办理此房产过户中第三人所需缴纳的税费约130万元；剩余26万元原告于上述房产之产权证办理至原告认可的权属人名下且已清理完毕原租户并交付原告使用之日向第三人支付；第三人应确保原告在协议签订之日后付完第一笔购房款起的两个自然月内向厦门市国土资源和房产管理局办理上述房产的过户登记至原告认可的权属人名下的手续，并确保上述房产之产权证能够办理至原告认可的权属人名下。

2007年9月28日，以原告为甲方与以被告为乙方的双方签订《协议书》一份，约定被告愿意以310万元向原告购买坐落于厦门市殿前村三组嘉禾工贸大厦第5层的厂房（产权证号为00147623），面积为1354. 10平方米；双方签约后，被告先付原告35万元作为定金；原告取到被告预付款后办理过户手续，送件后被告在收到国土资源和房产管理局出具的发票时，被告再付165万元；被告在收到国土资源和房产管理局出具的发票后一个月内付完本厂房金额；原告负责本厂房的交易税费，厂房移交等手续；本合约在原告收到被告定金后生效；双方需共同遵守，被告若有违约，愿意所欠以金额月息3％支付给原告。协议签订当日，被告即支付原告购房定金35万元。协议签订后，原告依约协助被告办理讼争房产的过户手续。为了配合原告将讼争房产过户至被告名下，第三人依照与原告签订的《协议书》的约定，根据原告的指令，与被告签订“签订时间为2007年9月26日”的《厦门市房地产买卖合同》，约定第三人将讼争房产出售给被告，总价款为1218690元；付款方式为交件当日被告一次性付清房款给第三人。2007年9月30日，厦门一市国土资源与房产管理局受理了讼争房产的转让，并出具了《收件收据》。2007年10月26日，厦门市国土资源与房产管理局向被告颁发了编号为厦地房证第00564686号的《厦门市土地房屋权证》，被告因此成为湖里区高殿村殿前社三组第五层工业厂房的权属人。

2007年11月8日，原告与第三人签订《补充协议》一份，约定经双方友好协商，双方现将第三人位于殿前三组的嘉禾工贸大厦的六、七、八层转让给蔡向前，此笔交易已完成；第五层厂房仍按1580元／平方米× 1354. 1平方米＝2139478元价格出售给原告，现实际交易方为被告，具体交易由原告与被告双方另定，与第三人无关；原告与第三人税费按国家规定各自承担；截止2007年11月7日止，原告已付购房款1329000元，被告转付购房款55万元，合计已收1879000元；截止2007年11月7日，原告尚欠第三人260478元，第三人同意支付原告六、七、八层利润款15万元冲减该欠款，第三人尚应收购房款110478元；第三人应缴的第五层房产交易税费等先由原告领件时代缴，第三人的税单原告必须在代缴完税费后给第三人，原告凭税单跟第三人结算，待双方签协议后，房管局将领件单原件交与原告。

2007年11月25日，被告向原告出具《收条》一份，载明：兹收到嘉禾工贸大厦第五层过户到本公司名下，本人已经收到该房产产权证原件及土房局出具的发票、票据。同时，被告还在《收条》中载明：余款2235586元未付。

2008年10月17日，厦门市公安局思明分局作出思明公（员当）决字（2008）第0480号《公安行政处罚决定书》，查明：2008年7月29日，被告法定代表人汪小容到厦门市公安局思明分局报案称原告对她进行合同诈骗，经侦大队受案后，对原告涉案相关人员进行了调查，最终查明汪小容系报假案，是对原告进行诬告、陷害，企图让原告受到法律制裁，汪小容因此被处以罚款300元。

另查明：第三人于2007年7月26日向原告出具《委托书》，明确第三人拟出售湖里区高殿村殿前社三组第六层（权证号为厦地房证第00147624号）、第七层（权证号为厦地房证＿第00147620号）房屋，因第三人无法亲自办理，特全权委托原告为第三人的代理人，办理上述房产出售的一切相关事宜。该《委托书》业经厦门市湖里区公证处办理公证。

【审判】

厦门市湖里区人民法院审理认为，第三人将其所有的本案讼争一房出售给原告，双方据此签订的《协议书》及《补充协议》，均系原告与第三人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。依照协议约定，原告向第三人支付了相应购房款后，双方即通过公证方式同意原告全权处置讼争房产 ，同时第三人确保将讼争房产过户至原告认可的权属人名下。该约定表明第三人与原告之间就讼争房产形成了买卖关系，因此，当原告依照上述协议约定向第三人支付了相应购房款时，虽然讼争房产的物权尚未发生转移，原告尚未取得讼争房产的所有权，但原告依约取得与他人签订房产买卖协议并对外出售讼争房产的权利，依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告于2007年9月28日与被告签订将讼争房产出售给被告的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式与法不悖，应认定合法有效。该协议签订后，讼争房产的物权最终发生变动过户至被告名下，被告并已于2007年10月26日取得了讼争房产权属证书，故原、被告双方签订的《协议书》不但有效而且可以实际履行。被告混淆了合同效力与物权变动的关系问题，其关于原告无权处分讼争房产，原、被告签订的《协议书》无效的抗辩主张，与事实不符，本院不予采信。至于被告与第三人于2007年9月26日签订《厦门市房地产买卖合同》并于2007年9月30日到厦门市国土资源与房产管理局办理过户送件手续，从该合同所约定的内容看，结合前述协议书的约定，应当认定该合同纯属第三人协助原告直接将讼争房产过户至原告指定的被告名下而签订的合同，是各方当事人为了避税而减少物权变动环节，直接由第三人将讼争房产过户至被告名下的行为。事实上，本案讼争房产存在第三人出售给原告以及原告再行出售给被告的两个房产买卖关系，第三人与被告之间并不存在直接的房产买卖关系，他们并非讼争房产买卖的实际相对方，该合同仅为物权变动而签订，真正约束原、被告的是双方于2007年9月28日签订的《协议书》。因此，被告于2007年11月25日取得一讼争房产的产权证原件及发票、票据后却未依照与原告签订的《协议书》支付原告剩余购房款的行为，已经构成违约，被告除应承担付款责任外，还应依约支付原告违约金，故原告的诉讼请求成立，应予支持。原告指令被告直接将部分款项支付给第三人以及指令第三人直接将讼争房产过户至被告名下的行为，都是市场经济中交易各方为了减少交易环节，保护交易安全的行为，依法应予保护。当然，如果各方的行为涉及使国家税收减少，触犯有关行政法规的，则属于行政处罚的范畴，应当由行政主管部门对相关责任人作出处罚，其并非本案审理的范围，更不能因此减少或免除合同相对方的民事责任被告举证的《委托书》和《公证书》中所载明的委托范围并不包括讼争房产即第五层，因此，被告关于原告主体不适格，其无需支付原告购房款等抗辩主张，没有事实和法律依据，不予支持。

福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十一条以及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，作出如下判决：

被告厦门市兴建峰工艺装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告王泽良购房余款2235586元及违约金（违约金按月息3％的标准，自2007年12月26日起计至本判决确定的还款之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费27367元，财产保全费5000元，均由被告厦门市兴建峰工艺装饰工程有限公司负担。

一审判决后，原、被告双方均没有提出上诉。该判决已经生效。

【评析】

本案争议的焦点是：原、被告与第三人之间是形成了两个买卖合同的关系还是委托代理的关系。

首光，我们从原告与第三人签订的《协议书》来看，原告与第三人约定：第三人将其在厦门市湖里区高殿村前社三组第五、六、七、八层房产以及该房的配电房、附属配电设备转让给原告，从中我们可以看出原告与第三人之间订立合同的目的是转让第三人的房产，即双方之间达成了一个买卖合同的关系。至于双方对于房产及货款的支付方式、产权证办理等相关事项的约定，属于双方意思自治的范围，其并不存在违反法律及行政法规强制性规定的事由，应当认为是合法有效的。依照该协议的约定，原告向第三人支付了相应购房款后，双方即通过公证方式同意原告全权处置讼争房产，同时第三人确保将讼争房产过户至原告认可的权属人名下。在这种情况下，虽然讼争房产的物权没有转移到原告名下，但根据《中华人民共和国物权法》第十五''''.条的规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告有权就此讼争房产与他人签订买卖协议，即其取得了对外出售讼争房产的权利。由此，我们得出的第一个结论：原告作为买方，第三人作为卖方，二者之间形成了买卖合同的关系。

其次，2007年9月28日，以原告作为甲方与以被告作为乙方的双方签订《协议书》一份，约定被告愿意向原告购买坐落于厦门市殿前村三组嘉禾工贸大厦第五层的厂房，对于买卖合同的相关细节问题也进行了约定。这表明原、被告之间也形成了买卖合同的关系，即得出了我们的第二个结论。

合同签订后，被告认为讼争房屋系第三人所有，原告无权以自己的名义对外签订《房屋买卖合同》即《协议书》，认为原告的身份系代理人，其所实施的民事代理行为由第三人承担。这里，我们需要明确的是：何谓委托代理？根据我国《民法通则》第六十三条规定，代理是指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担法律后果的制度。委托代理是代理中的一种，即是指基于被代理人的委托授权而产生的代理。我们从原告与第三人签订的合同来看，二者达成了转让房产的合意，原告作为买受人依法取得了讼争房的相关权利。也就是说，原告在履行了支付房款等义务后，有权按照自己的意愿对讼争房进行处置。原告的这种权利是通过其与第三人的买卖合同而取得的，而非来源于第三人的授权，即原告并非第三人的代理人。故被告的抗辩是不成立的，原、被告与第三人之间形成的是两个买卖合同关系。

至于被告与第三人于2007年9月26日签订的《厦门市房地产买卖合同》并于2007年9月30日到厦门市国土资源与房产管理局办理过户送件手续，从该合同所约定的内容看，结合前述协议书的约定，应当认定该合同纯属第三人协助原告直接将讼争房屋过户至原告指定的被告名下而签订的合同，是各方当事人为了避税而减少物权变动环节，直接由第三人将讼争房产过户至被告名下的行为。原告指令被告直接将部分款项支付给第三人以及指令第三人直接将讼争房产过户至被告名下的行为，都是市场经济中交易各方为了减少交易环节，保护交易安全的行为，依法应予保护。当然，如果各方的行为涉及使国家税收减少，触犯有关行政法规的，则属于行政处罚的范畴，应当由行政主管部门对相关责任人作出处罚，其并非本案审理的范围，更不能因此减少或免除合同相对方的民事责任。而被告举证的《委托书》和《公证书》中所载明的为湖里区高殿村殿前社三组第六层、第七层房屋由原告作为第三人的代理人，办理上述房产出售的一切相关事宜。其中并不包括讼争房产即第五层。所以，真正约束原、被告的是双方于2007年9月28日签订的《协议书》。因此，被告于2007年11月25日取得讼争房产的产权证原件及发票、票据后却未依照与原告签订的《协议书》支付原告剩余购房款的行为，已经构成违约，被告除应承担付款责任外，还应依约支付原告违约金，故原告的诉讼请求成立，应予支持。

在当前经济形势下，此案的发生具有一定的典型性。由于经济危机的消极影响，房地产市场从先前的火热过渡到今天的低迷状态。房价的下降，使得不少在房地产火热期购买房产而支出高价的人，希望借助一定的途径，如确认房屋买卖合同无效等方式，来拒绝履行其相应的付款义务。法院受理此类案件日益增多，而我们在处理这些案件时，一定要以事实为依据，以法律为准绳，正确认定当事人之间的权利义务关系，合理解决当事人之间的纠纷。（一审合议庭成员：游国权　　苏天胜　王迎春 　编写人：福建省厦门市湖里区人民法院　游国权　卢泽潇 责任编辑：袁春湘 审稿人：曹守晔）