本案原被告之间的房屋买卖合同是否成立

史志军诉荥阳市房地产开发（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷案

【要点提示】

商品房买卖合同中的出卖人因重复出售合同标的物并构成严重违约，致使买受人不能实现合同目的形成纠纷的，可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决严重违约的出卖方除承担返还买受方已付购房款义务外，还应承担赔偿不超过已付房款一倍的义务，即所谓的“1＋1”赔偿。

【案例索引】

一审：河南省荥阳市人民法院[2005]荥民二初字第66号（2005年6月3日）

【案情】

原告史志军。

被告河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司。

2000年3月，经荥阳市建设管理局批准，被告在荥阳市索河中段南侧该公司院内开始建职工住宅楼一幢，并部分向社会出售。2000年9月25日，原、被告协商达成口头协议，被告将该住宅楼东门栋四楼南户141平方米的房屋，以每平方米800元，共计112 800元的价格卖给原告。原告于当日即付给被告2万元，被告给原告出具收据一份，该收据写明系付住宅楼房款（东门栋4楼南户），并盖有被告公司财务专用章。后原告又分别于2001年3月7日、4月3日、4月28日付款2万元、3万元、2万元，被告均给原告出具了收据。2005年4月，原告到被告处要求被告交付房屋时，得知被告已将该房屋另外卖给了刘福敏，并于2005年初将该房的钥匙交给了刘福敏。

原告诉称，原告于2000年9月购买了被告正在施工的位于该公司院内的住宅楼东门栋4楼南户，原告陆续付款9万元。该房交工后，原告到被告处要房钥匙时，被告知房屋已被卖给刘福敏，并于2005年春节后，将该房钥匙交给了刘福敏。原告多次找被告交涉，但一直无果。现诉至法院，要求解除合同，判令被告返还已付购房款9万元，并赔偿购房款的一倍9万元。

原告提供的证据有：

1．2000年9月25日被告给原告出具的2万元收据，收据上盖有河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司财务专用章。该收据注明：“今收到史志军人民币2万元，系付住宅楼房款（东门栋4楼南户）。”

2．2001年3月7日被告收到原告2万元房款的收据。收据上盖有河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司财务专用章。该收据注明：“今收到史志军人民币2万元，系付住宅楼房款。”

3．2001年4月3日被告收到原告3万元房款的收据。收据上盖有河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司财务专用章。该收据注明：“今收到史志军人民币3万元，系付住宅楼房款。”

4．2001年4月28日被告收到原告2万元房款的收据。收据上盖有河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司财务专用章。该收据注明：“今收到史志军人民币2万元，系付住宅楼房款。”

5．被告的工商登记档案一份，主要内容为：河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司法定代表人是张方义，经营范围为：房地产开发、经营、商品房销售等。

6．刘福敏的丈夫闫景宾（读音）的电话录音磁带，证明原告所购被告的位于荥房集团院内的住宅楼东门栋4楼南户房屋已由被告另外卖给刘福敏，并交付房屋钥匙。

被告未提供书面答辩状，亦未提供证据。

根据原告的申请，法院依法调取了以下证据：

1．2005年4月26日和2005年5月25日向刘福敏进行调查的笔录。该笔录内容显示将荥房集团院内的住宅楼东门栋4楼南户房屋另外卖给刘福敏，并交付房屋钥匙。

2．荥房集团建设工程规划许可证附件[1]，编号：[2000]荥城规建管（许）字第10号（附①荥房集团建设申请，②土地使用权证明，③宗地图）。其主要内容为：“2001年3月21日，荥阳市建设局许可河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司在索河路中段南侧建住宅楼一幢。”

法院在庭审过程中出示了原告提供的证据1～5，证据6在法庭上予以播放，对法院调取的证据向双方当事人出示，并主持当事人进行了质证。

原告认为自己提供的证据和法院依法调取的证据充分证明被告将卖给原告的房屋又出卖给他人，是典型的一房二卖，严重违约。

被告称原告提供的证据6听不清，但对原告据录音磁带整理的书面材料无异议，对原告提供的其他证据和法院调取的证据均无异议。

【审判】

河南省荥阳市人民法院认为，按照《中华人民共和国合同法》第10条第1款的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告所订立的房屋买卖的口头协议，系双方当事人真实意思表示，且不违背国家相关法律、法规，为有效协议，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在合同成立后，先后向被告支付购房款9万元，履行了自己的主要义务。被告在收取原告购房款9万元后，另将该房屋出售并交付给他人，构成根本性违约，导致原、被告之间订立的房屋买卖合同中原告的目的不能实现，对此纠纷，被告应负全部责任。《中华人民共和国合同法》第94条第（4）项规定，当事人一方迟延履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律的规定，法院予以支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第（2）项的规定，商品房买卖合同成立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告所建虽为职工住宅楼，但被告具有房地产开发、经营、房地产销售的资格，并将建成的房屋向不属于自己职工以外的其他人员公开销售，其房屋销售的性质就是商品房销售，故可参照适用上述规定。原告要求被告返还已付购房款9万元，并赔偿已付购房款的一倍9万元的诉讼请求，理由正当，不违反有关法律的规定，应予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第10条、第44条、第60条、第94条第（4）项之规定，该院于2005年6月3日做出如下判决：

一、解除原告史志军与被告河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司所订立的口头房屋买卖合同；

二、被告河南省荥阳市房地产开发（集团）有限公司于本判决生效后十日内返还原告史志军已付购房款9万元，并赔偿原告史志军9万元。

宣判后，原、被告均未提出上诉，本案已发生法律效力。

【评析】

本案涉及以下几个问题：

一、本案原被告之间的房屋买卖合同是否成立

原告对被告做出了购房的意思表示，并交付了部分房款，该表示行为应为要约。被告接受原告的房款，同时出具收据并在收据上注明房屋具体位置的行为构成承诺。至此，原、被告双方虽然未再另外签订书面购房合同，但他们之间的口头合同已经成立。《中华人民共和国合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”建设部发布的《商品房销售管理办法》中虽然规定商品房买卖合同应采用书面形式，但其只是部门规章，并非行政法规。因《中华人民共和国合同法》是全国人民代表大会制定，其效力等级高于《商品房销售管理办法》，在二者的规定有冲突时，应适用《中华人民共和国合同法》。所以，根据《中华人民共和国合同法》第10条的规定，原、被告之间可以采用口头形式订立合同。

二、本案原、被告之间的口头合同是否有效

因本案被告所建楼房不是以商品房报批而是以职工住宅楼报批，其不可能办有商品房预售许可证明，但被告的营业执照上注明其经营范围为：房地产开发、经营、商品房销售等。原告基于对被告具备房地产开发资格的信赖，其有理由相信被告的手续是齐全的。再者被告所建楼房其中有一部分是向职工出售，有一部分是向社会公开出售，若以被告未办有商品房预售许可证而认定合同无效的话，将影响到其他合同的效力，也极有可能会因此引发不稳定因素。

三、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中带有惩罚性质的赔偿责任制度，以被告违约判令其双倍赔偿原告购房款

在商品房买卖活动中，让有欺诈和恶意违约行为的房地产开发企业承担最高至双倍购房款的带有惩罚性的赔偿责任，是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的亮点。因为，我国目前商品房买卖市场的管理不是很规范，出现了许多诸如严重违背诚实信用原则，恶意违约，虚假宣传、误导、欺诈消费者等行为。作为卖方的房地产企业，其与普通购房人相比，是处于优势地位，而买受人则明显处于弱势地位。在商品房市场交易中，对出卖方的严重违约行为，用惩罚性赔偿责任来制约房地产企业，对保护买受人的利益具有重要意义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定了买受人在五种情形下，不仅可以要求解除、撤销合同或者宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款，支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这五种情形分别是：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

商品房的重复销售，即是上述五种情形之一。但“一房二卖”与商品房重复销售并不是同一概念，而是一般与特殊的包含关系。“一房二卖”的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者是个人，二卖的房产可能是商品房，也可能是单位集资房、经济适用房、房改房、私有房屋。而商品房重复销售的主体仅限于房地产开发企业，重复销售的房屋应是商品房。普通的一房二卖，应适用《合同法》和《民法通则》的有关规定，商品房重复销售应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉及的房屋在荥阳市建设管理局的审批文件上虽然显示为职工住宅楼，但被告具有房地产开发、经营、房地产销售的资格，并将建成的房屋向不属于自己职工以外的其他人员公开销售，而且其价格也是商品房的市场价格，其房屋销售的性质符合上述解释第1条关于商品房销售的定义。因此本案可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

目前，由于建筑市场的混乱，许多建筑企业为谋取经济利益，千方百计打着各种旗号大搞房地产开发经营活动，更有的为了争取优惠政策，减少手续和税费，采取集资联建或以职工集资房的形式修建，然后将建成的房屋公开向社会销售。对这种规避法律的情形，应从其实质去审查，对该种性质的纠纷案件参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这样既有利于保护买受人的利益，同时又给予了违约者以惩罚，有利于规范商品房的买卖市场。本案因被告的严重违约行为，致使原告不能实现合同目的。法院适用该司法解释的规定，判决被告承担“1＋1”的赔偿责任，就充分体现了这一点。

（编写人：河南省荥阳市人民法院　李逊仙　吴　边 责任编辑：袁春湘）