案涉物业服务合同是否会因业主委员会主体不适格而无效？
【案情简介】
2019年5月15日，B小区业主委员会（甲方）与A物业服务公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方提供物业共用部分维修、养护、运行和管理，市政设施和附属建筑物、构筑物的养护与管理，共用绿地、花木的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门做好小区的治安防范工作；物业服务费标准为住宅0.6元/月/平方米，租房不居住按商业物业费0.7元/月/平方米，电费为住宅0.58元/度，商业1.2元/度，已计入物业服务费成本或者物业服务支出构成内容的公共费用，乙方不得再向业主收取任何附加费用和分摊；委托管理期限为六年，自2019年5月15日起至2025年5月14日止。有下列情形之一的，可以提前解除合同：因不可抗力因素，导致物业服务合同无法正常履行；乙方严重违反本合同，不按本合同履行义务的，经业主大会决定解除合同的；二分之一业主不履行本合同的约定，导致物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的。甲方不履行本合同约定的义务，乙方可要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任，乙方违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方清退，并由乙方按多收费用的2倍标准给予业主或物业使用人赔偿。物业服务合同的争议解决方式条款约定提交襄阳仲裁委员会仲裁。
A物业服务公司接管B小区后，于2019年7月至9月投资59840元对该小区的电缆及分电箱进行更换；2019年10月投资15650元在该小区车棚安装了5台电动车充电桩，供小区业主的电动车充电，采取每次1元充电6小时的标准向充电业主收取电费；2020年5月投资28600元对该小区主下水管进行改造，投资7500元清理该小区楼顶存放的建筑垃圾；2020年8月至2021年7月，投资11339元为该小区购买消防设备；2020年9月投资19700元对该小区的大门安装门禁及车辆号牌识别系统（含电脑），投资3210元为该小区更换2台高压开关；2020年10月投资19630元在该小区安装监控设备，投资10000元维修该小区的高压电缆；2021年4月投资6800元在该小区种植树木；2021年10月，投资3100元改造该小区的消防通道，前述投资合计185369元。
2020年12月11日，在辖区街道办事处及社区居委会的指导下，B小区全体业主选举成立了B小区业主委员会，并于2021年1月4日分别向所属辖区的社区居委会、街道办事处、区住房和城乡建设局备案，该备案表显示申请人为B小区的物业服务企业。
2021年12月8日至13日，B小区召开业主大会，以投票方式选聘C物业管理公司为该小区新的物业服务企业，选票显示：A物业服务公司在候选物业服务企业的名单中。2022年1月4日，B小区业主委员会向A物业服务公司送达了《解聘通知书》，该通知书载明：“B小区全体业主表决，共同决定解除与你司的物业服务合同关系，请在接到本通知后60日内做好离场和交接准备工作”。2022年2月18日，B小区业主委员会再次向A物业服务公司送达《关于B小区物业交接通知》，该通知要求A物业服务公司于2022年3月7日与C物业管理公司进行交接。
A物业服务公司认为，B小区业主委员会在A物业服务公司无任何违约的情形下，便单方向其发出《解聘通知书》，并公开向小区业主公示已解除双方的物业服务合同，还公示已与新物业公司签订了新的物业服务合同，导致A物业服务公司无法正常履行合同权利，合同期内的物业费用也无法正常的收取。而A物业服务公司为了给小区全体业主提供优质服务，已提前按六年的服务标准，将小区的公共设施进行增加、更换或改造，提前垫付各项资金达185369元。B小区业主委员会的上述行为已构成违约，应返还A物业服务公司已垫付的上述费用。因此，A物业服务公司依据合同中的仲裁条款提出仲裁申请，仲裁请求如下：1、裁决被申请人B小区业主委员会赔偿申请人A物业服务公司投入B小区的各项费用185369元；2、裁决被申请人B小区业主委员会承担本案仲裁费。
B小区业主委员会答辩称：A物业服务公司持有的合同是无效合同，并不具备相应的权利主体身份，所以我方无违约行为，不承担违约责任；A物业服务公司所持合同签署时间是在2019年，但是小区业主自行打印了一份政府备案显示，在2017年至2020年12月30日期间，本小区没有成立业主委员会，也没有业委会的负责人，故小区业委会不具备签订案涉合同的合法身份，显示合同签订的三人也是非法签字。
襄阳市人民政府网站显示，区住房和城乡建设局对B小区某业主信访回复称，2017年至2020年12月30日之前，B小区无业主委员会，没有业主委员会备案申请。
B小区业主委员会的解聘通知及交接通知显示其要求解除双方的物业服务合同，而A物业服务公司仲裁申请书显示其仲裁请求为违约赔偿，经仲裁庭释明，A物业服务公司表示“同意解除合同”，并同意在2022年6月8日前退出B小区的物业服务，而B小区业主委员会则要求A物业服务公司在2022年4月8日退出B小区的物业服务。
【争议焦点】
一、A物业服务公司与B小区业主之间是否存在物业服务合同关系？
二、B小区业主委员会是否有权单方解聘A物业服务公司并解除物业服务合同？
三、B小区业主委员会是否应当赔偿A物业服务公司垫资维修、添置小区公共设备设施的损失？赔偿数额应当如何计算？
【裁决结果】
一、解除申请人A物业服务公司与B小区业主委员会之间的物业服务合同，申请人A物业服务公司自2022年5月15日起不再为B小区提供物业服务。
二、被申请人B小区业主委员会于2022年5月15日赔偿申请人A物业服务公司人民币玖万贰仟陆佰捌拾肆元伍角（￥92684.50元）。
三、驳回申请人A物业服务公司的其他仲裁请求。
四、本案仲裁费由被申请人B小区业主委员会承担50%，申请人A物业服务公司承担50%。
【相关法律法规解读】
一、A物业服务公司与B小区业主之间是否存在物业服务合同关系？
根据《民法典》第四百九十条第二款规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。2020年12月11日前，无论B小区是否成立了业主委员会，A物业服务公司为B小区全体业主提供物业服务是不争的事实，A物业服务公司与B小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。
二、B小区业主委员会是否有权单方解聘A物业服务公司并解除物业服务合同？
2020年12月11日，B小区成立业主委员会。2021年12月8日至12日，B小区的全体业主以投票方式选聘新的物业服务企业，该小区业主的上述行为均符合《民法典》第278条“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的规定。因此，2022年1月4日，B小区业主委员会向A物业服务公司送达解聘通知书，同时要求A物业服务公司于2022年3月7日与新的物业服务企业办理交接手续，系B小区业主委员会接受全体业主的委托而履行职务的行为，符合《民法典》第933条“委托人或受托人可以随时解除委托合同”，及第946条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人”的规定。
三、B小区业主委员会是否应当赔偿A物业服务公司垫资维修、添置小区公共设备设施的损失？赔偿数额应当如何计算？
A物业服务公司为B小区的业主生活便利、人身及财产安全，垫资185369元维修该小区部分楼栋的主下水管、为该小区更换了供电电缆、增添车辆及人脸识别系统、增加监控探头、消防设施等物业设施，该小区的全体业主均是受益人，但上述设施设备按照《民法典》第281条“建筑物及其附属设施的维修，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更换和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”的规定，不属于房屋维修基金范围。因此，只能由A物业服务公司按服务年限从物业服务费中逐年予以摊销。
B小区业主委员会以通知方式解聘A物业服务公司，并要求A物业服务公司与新的物业服务企业办理交接手续，实际上就是解除其与A物业服务公司之间的物业服务合同。经仲裁庭释明，A物业服务公司同意解除合同并要求被申请人赔偿其损失，符合《民法典》第933条“因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，……有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益”，及第946条第2款“依据欠款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”的规定，A物业服务公司的仲裁申请书显示其自认服务年限为六年，其主张的损失应扣除已服务年限的摊销，剩余部分则应由B小区业主委员会赔偿。由于双方对解除物业服务合同的时间的诉求存在差异，仲裁庭考虑给予A物业服务公司整理资料时间，同时给予B小区业主委员会选聘的新的物业服务企业入驻准备时间，并考虑物业服务的特殊性，决定A物业服务公司于2022年5月15日退出B小区的物业服务。因此，截止2022年5月15日，A物业服务公司实际服务3年即36个月，B小区业主委员会应赔偿A物业服务公司的损失为92684.50元（185369元÷72月×36月＝92684.50元）。
【结语和建议】
根据《物业管理条例》第十五条之规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。住房和城乡建设部关于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第三十三条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。第三十四条规定，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。然而，像本案中业主委员会未备案即与物业服务企业签订的物业服务合同的情形在实践中不在少数，此时，物业服务合同是否会因业主委员会主体不适格而无效？
从检索相关案例的结果来看，实务中一般认为此种情形下签订的物业服务合同有效。湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终1181号民事判决书指出：“业主委员会经业主大会选举产生后，应当进行备案登记，但业主委员会的此类备案行为仅仅是将成立时的相关文件资料备存于行政主管部门，以便行政主管部门进行管理和监督，并非对业主委员会是否具有管理资格的一种确认，也并不影响业主委员会成立的有效性。业主委员会一经业主大会选举产生便已有效成立，可在业主大会的授权范围内履行管理职责。业主委员会可与物业公司签订物业服务合同源于业主大会的授权，而非行政主管部门的登记”。（2019）辽07民终519号民事判决书同样指出：“《辽宁省物业管理条例》关于业主委员会的备案规定与国务院颁布的《物业管理条例》的规定相一致，但此备案规定并非业主委员会因未备案而导致其履行职责没有资格，进而其行为无效”。（2020）黔03民终5159号民事判决书载明：“建设管理部门是否予以备案，属于行政监督管理的范畴，不能因为建设管理部门未备案而否定该业主委员会的主体地位”。
综上，业主委员会备案登记制度，只是一种“告知”，不是行政许可，亦不是对业主委员会法律地位、权利义务的确认或否定，目的在于方便行政主管部门对其进行监督管理。业主委员会已经有效成立的，成立后虽未备案，并不影响其对外签订合同的效力。
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