关于房屋买卖合同纠纷的10个权威案例
来源 | 走近民法典
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1. 开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现要求解除合同——张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案【《最高人民法院公报》2017年第9期】
案例要旨：当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《合同法》第九十四条（对应民法典第563条）第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。
2. 债务人到期未能清偿债务与债权人达成合意以房抵债的应认定有效——吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷案【《最高人民法院公报》2020年第3期】
案例要旨：人民法院依职权审查合同效力并予以释明，是引导当事人正确诉讼的基础。债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。
3. 共同居住的家庭成员以自己名义将其他成员名下房屋出卖，房屋所有人事前知晓且同意的，对其有约束力——万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷案【《最高人民法院公报》2018年第2期】
案例要旨：共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。
4. 行政机关限制涉讼房屋的权利转移，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同履行不能——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案【《最高人民法院公报》2012年第11期】
案例要旨：一、行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。出卖人应依诚实信用原则全面履行合同义务，对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付买受人。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。二、登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符。受让人在受让不动产时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但受让人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同受让该不动产，且转让人也并未将房屋现状与登记信息不符的事实如实告知，则该受让人应属不知道转让人无处分权的情形，可以构成善意。
5. 承租人的履约能力属于商业风险不属于出卖人的先合同义务，买受人以租金难收向出卖人主张承担租金损失的法院不予支持——唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵责任担保纠纷案【《最高人民法院公报》2020年第2期】
案例要旨：买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖承担租金损失的，人民法院不予以支持。
6. 预告登记失效，不能导致之后的以不动产物权变动为目的合同无效——乙公司诉甲公司房屋买卖合同纠纷案【《民事审判指导与参考》2016年第6辑】
案例要旨：预告登记后自能够进行不动产登记之日起三个月内（民法典修改为90日内）未申请登记的，预告登记失效，失效的预告登记不能导致之后的以不动产物权变动为目的合同无效。三个月的期间应根据不动产登记法所规定的条件已满足为起算点。实际上，无论预告登记是否失效，预告登记本身均不能导致之后的以不动产物权变动为目的合同效力。
7. 房屋户籍对应的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案【《人民法院案例选》2017年第2辑】
案例要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。
8. “凶宅”的观点属于民间普遍存在的民风民俗，不违背法律强制性规范，可以认定为民法上的“善良风俗”，受法律保护——康某某、宋某诉刘某某、陈某某房屋买卖合同纠纷案【《人民法院案例选》2018年第9辑】
案例要旨：在二手房买卖合同纠纷中，购买方以出售方所售房屋是“凶宅”为由，要求解除或撤销买卖合同，或者要求出售方予以赔偿时，由于“凶宅”的观点属于民间普遍存在的民风民俗，不违背法律强制性规范，可以认定为民法上的“善良风俗”，受法律保护。但是，对于“凶宅”的界定范围不宜过大，以免加大出售方的信息披露义务，损害正常的房屋交易市场秩序。
9. 农村房屋买卖合同被认定无效后，应结合房屋目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，区分买卖双方过错责任，来认定买方由此产生的信赖利益损失——牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案【《人民法院案例选》2001年第1辑】
案例要旨：根据《合同法》第五十八条（对应民法典第157条）的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，农村房屋买卖合同被认定无效后，双方当事人可根据上述规定维护自己的合法权益。此外，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。所谓信赖利益损失，指一方实施某种行为（如订约建议）后，另一方对此产生信赖（如相信对方可能与自己立约），并为此发生了费用，后因前者违反诚实信用原则导致合同未成立或者无效，该费用未得到补偿而受到的损失。因此，农村房屋买卖合同被认定无效后，应结合房屋目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，区分买卖双方过错责任，来认定买方由此产生的信赖利益损失。
10. 买房人对买卖的房屋非出卖人的唯一住房不知情构成重大误解——任长红诉吴迪等房屋买卖合同纠纷案【《中国审判案例要览》2014年民事审判案例卷】
案例要旨：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。买房人对买卖的房屋非出卖人的唯一住房不知情，客观上对当事人在房屋交易中的权利、义务产生影响的，可以认定为重大误解。
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