关于迁移户籍也未能阻止法院强执案例分析

关于迁移户籍也未能阻止法院强执案例分析

【简要内容】

2015.7.16日，张三与乙公司签订《认购协议》及《商品房买卖合同》,当场支付全款160万元优惠购买汤泉庄园A房屋，建筑面积307.27平方米，规划用途为酒店式住宅。乙公司收款后向张三出具收据。

2016.4.21日，张三欲变更买受人为小刘，并在《认购协议》上写明“同意更名为小刘”，后并未实际更名。

经查，A房屋登记在乙公司名下，且已于2015.10.9日进行了抵押登记。

2017.1.4日在甲公司诉乙公司等融资租赁纠纷庭审中，该汤泉庄园整体被查封；2017.7.10日法院判决乙公司等向甲公司8.16亿元支付赔偿金，并返还租赁物等。2017.8.25日因乙公司等逾期履行，被法院强执。

2019.9.2日张三提出执行异议申请，被裁定驳回。张三不服，提出执行异议之诉，要求排除对汤泉庄园A房屋的执行。

【本案焦点】张三对A房屋是否享有足以排除强执的权益，及张三对A房屋是否享有所有权。

【一审法院认为】

案涉A房屋登记在乙公司名下，甲公司对该房屋享有抵押权。已生效的判决认定，甲公司就案涉A房屋在内的“汤泉庄园31套房屋抵押物”折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿。虽然张三在法院查封前已经与乙公司签订了有效的房屋买卖合同，已支付的价款亦超过合同约定总价款的百分之五十，但其未能提交证据证明其符合执行异议和复议规定第29条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件。张三享有的债权请求权不能对抗甲公司的抵押权，其依照执行异议和复议规定第28条规定要求对A房屋停止执行，依据不足。因此，对张三要求解除对案涉A房屋的查封，并停止执行的主张不予支持。

一审法院判决：驳回张三的诉请。

张三不服，提出上诉。其上诉理由为：（一）执行异议和复议规定第28条、第29条均能对抗抵押权，购房人有权利选择适用最有利的条款保护自己的权利，一审法院认定一般买受人的物权期待权不能对抗抵押权错误。（二）本案符合第28条规定的条件。1.存在合法的商品房买卖合同，享有物权期待权。2.在查封前实际占有居住Ｄ3房屋，Ｄ3房屋已归张三所有，张三拥有排他权利。3.张三多次要求乙公司办理房屋转移手续，但乙公司不予办理，没有证据证明张三存在过错。故张三对Ｄ3房屋享有物权期待权，而非债权请求权。（三）一审法院认定甲公司享有抵押优先权错误。1.张三购买、占有在先，根据物权法第241条之规定及最高人民法院审判实务，房地产开发商先卖后押，买受人虽未登记仍可对抗抵押权人的执行。2.甲公司存在过错，作为出借方没有提交证据证明其对Ｄ3房屋进行审慎调查，未尽到审慎合理的注意义务。抵押合同违背了诚实信用原则，损害了第三人利益，应认定抵押合同无效。（四）张三的户籍已迁至A县，在案涉房屋所在地A县无其他用于居住的用房，亦符合执行异议和复议规定第29条的规定。

甲公司答辩理由为：（一）甲公司对A房屋享有抵押权，张三作为购房人若要排除甲公司对A房屋抵押权的强制执行，必须符合执行异议和复议规定第29条的规定，执行异议和复议规定第28条在本案并无适用的余地。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确说明，一般买受人不能排除抵押权的强制执行。（二）张三的上诉主张不符合执行异议和复议规定第29条规定的条件，未提交证据证明其所购商品房用于居住且名下无其他用于居住住房。

【二审法院认为】

首先，本案无法参照适用执行异议和复议规定第29条的规定排除强制执行。执行异议和复议规定第29条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。本案张三受让的案涉房产为300余平方米的别墅，从使用功能上看，明显不涉及生存权的保护问题，张三二审提交的其本人及其配偶在A县无房产的证据并不足以证明A房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用执行异议和复议规定第29条的规定排除强制执行。

其次，本案也无法参照适用执行异议和复议规定第28条的规定排除强制执行。根据一审法院查明的事实，张三虽在法院查封A房屋前即与乙公司签订了《认购协议》，并向乙公司支付优惠后的全部购房款。但，关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中张三二审提交乙公司出具的说明并不足以证明其在A房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，不足以认定张三对案涉房产未办理过户并无过错。其他证据亦不能证明张三享有足以排除强制执行的民事权益。故张三对于A房屋的权益亦不符合执行异议和复议规定第28条规定的情形。

再次，关于张三就案涉房产是否享有所有权的问题。根据一审查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在乙公司名下，故一审判决认定张三仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持，并无不当。

因此，一审法院对于张三主张对A房屋享有足以排除强制执行的民事权益及所有权，撤销执行裁定的请求未予支持，认定事实及适用法律均无不当。

综上，张三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

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