居民以出资建房为由主张农村宅基地上的房屋归其所有不能得到支持

居民以出资建房为由主张农村宅基地上的房屋归其所有不能得到支持

——李甲、马某诉李乙、王某分家析产案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初第469号民事判决书

2.案由：分家析产纠纷

3.当事人

原告：李甲、马某

被告：李乙、王某

【基本案情】

李丙与仇某系夫妻，双方共育有二子五女，长子李丁，次子李乙，长女李戊，次女李己，三女李庚（曾用名李辛），四女李壬，五女李癸。1978年8月7日，李乙与王某登记结婚，双方均系初婚，婚后育有一女李甲。2005年12月28日，李甲与马某登记结婚。

诉讼中，李甲提交1974年社员盖房占地申请书，载明：“姓名：李丙；全家人口：十一口；原有房：二间；申请盖：四间；社员申请盖房占地原因：现有人十一口，共有房二间，有一部分人口住别人房，因此申请盖房四间；大队意见：同意在宅旁非耕自留地盖房；公社审批意见：同意占地（自留地）贰分伍厘，盖房四间；区委审批意见：同意占耕地贰分伍厘，盖房四间。”双方均认可位于北京市丰台区长辛店镇赵辛店村X号（以下简称x号）院落系1974年审批给李丙的宅基地，并陈述李丙和李乙于1975年出资在x号新建北房四间、东边厨房一间。李甲提交1992年村民建房审批表，载明：“户主姓名：仇某；人口：4；原有间数：正房5、配房2；占地性质：原拆原盖；申请间数：5；家庭成员：仇某、李乙、王某、李甲；申请理由：1.年久失修、漏雨；2.屋内潮湿；村委会意见：同意原房基地翻盖；村公所审批意见：同意原宅翻建。”双方均认可于1992年李乙、王某共同出资将原有北房4间拆除，翻建北房4间，将原有的东边厨房1间拆除，新建东房1间、新建西房1间。庭审中，李甲、马某、李乙、王某均认可于2011年原、被告四人共同出资在x号院内新建南房2间。李甲、马某系城镇居民。诉讼中，李丁、李戊、李己、李庚、李壬、李癸均表示不主张x号院落内的房屋权利。

（案件焦点】

居民能否以建房出资为由主张农村宅基地上的房屋归其所有。

【法院裁判要旨】

北京市丰台区人民法院经审理认为：集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权，集体土地使用的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织成员。本案中，二原告要求判令x号院内南房2间归其所有，但因其并非涉诉房屋所在地集体经济组织的成员，因而无权使用该组织所有之集体土地，故李甲、马某以分家析产为由，主张涉案房屋的所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，作出如下判决：

驳回李甲、马某的诉讼请求。

【法官后语】

我国实行土地的国家所有制和集体所有制，在此基础上设立建设用地使用权和宅基地使用权，以满足不同主体用地的需求。两种土地使用权的根本区别在于：建设用地使用权一般不存在对使用主体身份的限制，而宅基地的使用主体原则上限定为本村村民。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权通过申请取得，一户村民只能申请一处宅基地。根据上述规定，只要是一户农村家庭的成员，无论男女老幼，都是宅基地使用权的权利主体。该权利的主体范围可因家庭成员的变化而发生变化，如生育子女会发生权利主体范围的扩大，子女成人后单独立户或家庭成员死亡会发生权利主体范围的缩小。然而，农房所有权主体的变动与宅基地使用权主体的变动在方向上截然不同，生育子女、子女单独立户都不影响农房所有权的主体范围，而作为农房共有人的家庭成员死亡后则因继承的原因很可能增加农房所有人的主体范围。宅基地使用权主体和房屋所有权主体因变动方式的不同而不同，进而产生房地冲突。这与城市房屋所有权变动过程中的房地权利一体变动存在根本区别。

在审理农房权属纠纷案件中应贯彻“房地一体"原则，就是要改变过去那种单纯从房屋权属变动情况确定房屋归属的做法，将地权的取得和变动作为房屋确权和分割的依据。在确定宅基地的使用权人后，在该宅基地上再建造房屋原则上归宅基地使用权人所有。因继承、共建、户籍变动等原因造成农房所有人和宅基地使用权人出现不一致时，在房产分割过程中，房屋依然归宅基地使用权人所有，由其对其他权利人进行折价补偿。

实践中，成年子女与父母生活一段时冋后，因出嫁或分家立户搬出祖宅，而后又以对祖宅建造有贡献为由起诉父母主张分割房产。此时，子女一般均已不符合获得宅基地使用权的条件。实践中对此类案件的把握不是很统一，因此有必要进行探讨。

《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”家庭共有是共同共有的一种重要情形。一般说来，家庭共有财产应当具有以下几方面特征：一是共有人只限于对家庭财产的形成做出过贡献的家庭成员；二是在共同生活期间取得；三是以维持家庭成员共同生活为目的；四是以家庭共同生活关系的存在为前提。实践中，存在出嫁女出嫁后户口未迁移，在他处未取得居住条件，以对父母建房有贡献为由要求分割房屋以满足居住需要的案件。笔者认为，此类案件也需分情况处理。如其仍为本村集体经济组织成员的，可以按其贡献取得相应间数的农房以满足其居住需要；如其已加入其他集体经济组织的，其居住问题应通过其所加入的村集体解决；如其已转为城镇居民户口的，可通过申请保障房、要求折价补偿等方式解决居住问题，不支持其要求分割农房的主张。具体到本案中，原告二人均为居民户口，因其无法获得农村宅基地的使用权,故其要求分割共有房屋获得部分房屋所有权的诉讼请求，法院不予支持。

编写人：北京市丰台区人民法院 郭丽丽