关于房屋宅基地重新登记后的确权和析产问题

关于房屋宅基地重新登记后的确权和析产问题

——陆某英诉郑某元等分家析产案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省海门市人民法院(2016)苏0684民初第5018号民事判决书

2.案由：分家析产纠纷

3.当事人

原告：陆某英

被告：郑某元、郑某松、郑某新、郑某红

【基本案情】

原告与被告郑某元均系再婚，双方于1981年7月结婚，2014年2月11日补办了结婚登记，2016年7月经法院判决离婚。被告郑某红系原告与前夫所生，被告郑某松、郑某新系被告郑某元与前妻所生。1989年11月，原告与四被告以各自所有的宅基地面积共同申请建造了位于海门市德胜镇贤高村21组28号、29号四上四下两层楼房一幢。未办理房屋产权证。2004年9月，被告郑某元、郑某松、郑某新申请了宅基地分户，将案涉楼房的宅基地分户至被告郑某松、郑某新名下，并由其二人分别进行了宅基地登记。同时，由原告与被告郑某元提出建房申请，被告郑某新出资在案涉楼房前新建了平房3间，宅基地登记在原告与被告郑某元名下，未办理房屋产权证。2015年，被告郑某松、郑某新分别将原二上二下两层楼房在仅保留地基的情况下翻建成三上三下两层楼房。现因析产纠纷，原告诉讼来院，请求确认原告对案涉楼房具有50%的产权并要求予以析产。

【案件焦点】

原登记人员是否可以在分家的基础上要求对新房屋进行确权和析产。

（法院裁判要旨】

江苏省海门市人民法院经审理认为：农村宅基地归农民集体所有。农村村民有权分得宅基地使用权并在核准的宅基地面积范围内修建房屋。但农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民只对核准的宅基地面积上的房屋享有合法权利。案涉楼房的宅基地在2004年已经进行了分户，并登记在被告郑某松、郑某新名下。原告与被告郑某元在2004年已经申请了新的宅基地面积并由被告郑某新出资建造了平房3间，且原告与被告郑某元也一直在该平房居住。原告虽辩称对案涉楼房宅基地分户以及申请了新的宅基地面积毫不知情，但案涉楼房的宅基地已经进行了重新登记以及原告现登记了新的宅基地是不争的事实，在上述登记未有变化之前，原告诉请要求对他人宅基地上的房屋进行确权和析产，于法无据，本院不予支持。且原告所主张的楼房在2015年已由被吿郑某松、郑某新在仅保留地基的情况下翻建成三上三下的两层新楼房，原楼房已经不存在。原告如认为有侵权行为或财产损失的，可依法另行主张。

江苏省海门市人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共利国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：

驳回原告陆某英的诉讼请求。

【法官后语】

随着近年来农村旧村改造、拆迁等政策的调整，房屋利益冲突日益凸显，使得分家析产案件激增。因该类案件：一、主体较为特殊，或有血缘关系，或有亲属关系；二、案涉房屋可能存在着建造时间久、翻修次数多、产权信息不明确等情形;
三、案件的矛盾极易激化。所以如果处理不妥当，极易影响家庭和谐和社会稳定。
该类案件审理过程中最大的难题就是农村土地权属问题。农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。根据规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得。农村宅基地确权可以明晰农村宅基地的产权问题，通过对农村宅基地的登记发证，可有效减少因宅基地权属争议引发的各类社会矛盾。因农村多年老屋翻建等原因，导致宅基地权益享有人和建屋人分离的情况多有发生，此时如何认定此类人员对宅基地享有的权益，是此类案件审理的难点。一般认为宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在基础。因此，非集体经济组织成员不能取得宅基地使用权，也不能通过转让房屋所有权来取得宅基地使用权。

根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，农村宅基地归农民集体所有。农村村民有权分得宅基地使用权并在核准的宅基地面积范围内修建房屋。但农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民只对核准的宅基地面积上的房屋享有合法权利。案涉原楼房在仅保留地基的情况下翻建成新楼房，并重新登记在他人名下，原楼房已经不存在。此时若原楼房上的登记人员主张对新楼房的产权进行确认，对新楼房进行析产，这显然是于法无据的。在现实生活中，城市居民及农村非本集体组织居民可以通过结婚、继承、抵押权实现等多种方式取得农村房屋，也可能因户口迁移等原因不应再享有宅基地权益。还可能因农村多年老屋翻建等原因，导致宅基地权益享有人和建屋人分离的情况，此时如何认定此类人员对宅基地享有的权益，是此类案件审理的难点。

编写人：江苏省海门市人民法院 季珊珊