婚前宅基地婚后共同建房之拆迁利益的归属

婚前宅基地婚后共同建房之拆迁利益的归属

——张某某诉尚某某等分家析产案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2016）京02民终字第9665号民事判决书

2.案由：分家析产纠纷

3.当事人

原告：张某某

被告：尚某某、张某中、齐某、齐某某、徐某

【基本案情】

北京市丰台区某院内的东侧北房2间、东房1间、南房1间归尚某某婚前所有。2000年3月10日，尚某某与张某某登记结婚，尚某某系再婚，二人于2001年4月10日生育一子张某甲。后双方于2015年离婚。齐某系尚某某与前夫之子。齐某与徐某原系夫妻关系，于2012年8月15日生育一子齐某某。

2011年3月9日，张某某、尚某某、齐某签订《协议书》一份，载明坐落于北京市丰台区某院有北房2间、东房1间、南房1间，归尚某某所有。于2009年3月8曰由尚某某、张某某夫妻共同出资自建成楼房为四层楼，产权归尚某某、张某某共同所有。经协商达成以下协议：一、1.将坐落在北京市丰台区某院楼房一层北房西侧第一间分予长子齐某。（注：三层一层归长子齐某所有）。2.分予长子齐某所有的房屋将来拆迁后安置的楼房归长子齐某所有，与父母无任何关系，父母无权争夺长子齐某的房屋所有权。二、1.将坐落在北京市丰台区某院楼房一层北房西侧数第二间，（注：原东房1间、南房1间也就是现在的楼房一层的所有房屋）和现在（一层、二层、四层）归尚某某、张某某夫妻二人共同所有。2.归父母所有的房屋将来拆迁后安置的楼房、补偿款归父母所有，与长子齐某无任何关系，长子齐某无权争夺父母房屋的所有权和拆迁时的所有补偿款。3.在父母百年后，父母的房屋产权，长子齐某无权再次争夺房屋产权，无任何关系。父母的房屋产权由次子张某甲继承所有的房屋产权。……”

2014年7月18日，尚某某、齐某就涉案院落与拆迁方签订两份拆迁协议。尚某某签订的《腾退补偿协议书》约定：宅基地面积127.46平方米，宅基地范围内的房屋建筑面积54.83平方米；应安置人口3人：尚某某、张某某、张某甲，扣除购房款后，余款1428866元以银行存折的方式发给尚某某。齐某签订的《腾退补偿协议书》约定：宅基地面积120.46平方米，宅基地范围内的房屋建筑面积54.82平方米；应安置人口3人：齐某、徐某、齐某某，扣除购房款后，余款1279263元以银行存折的方式发给齐某。

【案件焦点】

该房屋因拆迁获得的宅基地区位补偿款，是应当认定为尚某某婚前财产的转化，确认为个人财产，还是按照房地一体、地随房走的原则，确认为夫妻共同财产。

【法院裁判要旨】

2011年3月9日签订的协议，属各方真实意思表示，具有约朿力。其中，对于张某某和尚某某共同财产的确认，构成夫妻财产约定。对于如何认定赠与齐某的一间房，应根据2011年3月9日协议的上下文、结合翻建前的格局，以及xx村委会、xx乡政府建委岀具的《宅基地、房屋现状证明材料》综合判断。该分家协议在表述时，实际上对原北房两间、东房一间、西房一间位置上的房屋，用了翻建前的格局进行表述，对其他新建房屋，用所在层数进行了表述。故本院认定赠与齐某的房屋面积按原北房西侧一间的而积计算。双方均确认原北房而积为3.3米x5.5米，本院在具体分割时，予以参考。

齐某及尚某某所签拆迁协议均源于xx村614号院的产权，不能认为谁签定了拆迁协议，拆迁利益就归属谁。xx村614号院腾退协议中，共认定了宅基地内范围房屋建筑面积109.65平方米，宅基地认定面积共计227.92平方米。张某某与尚某某结婚后，双方共同对院落的房屋进行了翻建并居住多年，张某某亦获得了xx村的集体成员资格。614号院的拆迁利益，可根据2011年3月9日的协议进行认定，即除赠与齐某的房屋以外的夫妻共建房屋的拆迁利益，归属张某某和尚某某共有。在对拆迁利益分割时，参照腾退政策，综合考虑具体案情，对尚某某和张某某的份额进行合理酌情确定。

北京市丰台区人民法院判决：一、尚某某与北京嘉富龙房地产开发有限公司、北京市丰台区南苑乡分中寺村村民委员会签订的《腾退补偿协议书》项下的腾退补偿款扣减安置房购房款后所得的款项一百四十二万八千八百六十六元归尚某某、张某甲、齐某、齐某某、徐某共有，齐某与北京嘉富龙房地产开发有限公司、北京市丰台区南苑乡分中寺村村民委员会签订的《腾退补偿协议书》项下的腾退补偿款扣减安置房购房款后所得的款项一百二十七万九千二百六十三元归尚某某、张某甲、齐某、齐某某、徐某共有，尚某某、张某甲、齐某、齐某某、徐某于判决生效后七日内支付张某某折价款六十六万五千二百九十八元。二、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

北京市第二中级人民法院审理认为，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

1.实践中不同观点及认定理由

一种观点认为，本案宅基地使用权系尚某某婚前获得，并非与张某某结婚后取得，宅基地使用权不因婚姻关系的缔结或者婚后双方在宅基地上的建房行为而发生转移。婚后的拆迁区位补偿是针对宅基地使用权的，故宅基地区位补偿款属于尚某某个人所有。

另一种观点认为，婚后夫妇共同建房的，如果共建房屋作为拆迁对象进行补偿、建房行为与获得实际拆迁利益有关联的，根据地随房走的原则，可认定夫妻双方共同享有所建房屋与该房屋所占土地的使用权，故区位补偿款为夫妻共同财产，在考虑利益来源、各自贡献后，予以公平分割。

笔者倾向后一种观点，理由如下：

(1)宅基地上房屋的处理应遵循房地一体、地随房走的原则

从性质上说，宅基地是国家为了保障集体经济组织成员的居住，一般通过无偿方式配给的权益，有显著的人身属性，集体经济组织成员只享有使用权，不享有所有权。宅基地使用权的价值载体为地上建造的房屋，为实现房屋的居住使用价值，必然涉及房屋所占土地的使用，所以，在处理农村房屋的问题上，应遵循房地一体、地随房走的原则，即宅基地上存有依法建筑的房屋，那么房屋所有权人有权使用房屋范围内的宅基地。

(2)宅基地属于婚前获得的，婚后夫妻在宅基地上共同建房并在此共同生活的，可视为宅基地使用权人对房屋所占土地使用权的让渡。

本案中，涉案宅基地原属尚某某一人，婚后双方共同建造的房屋附着在宅基地之上，尚某某同意使用其宅基地共同建房，是显而易见的。根据地随房走的原则,对于房屋所占土地的使用权，可视为宅基地使用权人尚某某对张某某的部分权利让渡，而这种让渡的法律效果，应当予以承认。

对于农村房屋买卖的情形，在本集体经济组织内，转让行为是有效的，其转让的效力不仅及于地上的房屋，还当然及于房屋所占土地的使用权，这在实践中并无争议。那么，夫妻之间因共同建房行为而让渡部分宅基地使用权，亦无理由不予承认。

(3)共建房屋与拆迁所得利益存在内在关联

涉案院落的两份拆迁协议载明的房屋建筑面积共计109.65平方米，与房屋实际面积对比后可知，尚某某与张某某婚后所建房屋被纳入了拆迁对象，即具备了合法享受拆迁补偿的资格。而房屋附着在土地之上，故房屋所占土地范围内的区位补偿款与双方的婚后建房行为形成内在关联，应当认定该部分区位补偿款属于夫妻共同财产。

2.确定夫妻各自份额的考虑因素

(1)需要分割的区位补偿款只能是房屋建筑面积所对应的土地面积的区位补偿款

由于宅基地使用权属于尚某某，纵使基于地随房走的原则，认定了双方建房行为属于宅基地使用权的让渡，但这个让渡仅限于共建房屋座落的土地，并不及于整个院落，需要与院落其他部分的宅基地区分开来。故计算公式可以为：共建房屋所占土地的区位补偿款=共建房屋的建筑面积+整个院落宅基地认定面积X总区位补偿款。

(2)考虑宅基地的来源，综合其他事实灵活掌握双方应当分得的份额在认定上述部分区位补偿款属于夫妻共同财产后，应考虑宅基地的来源、各自贡献等因素酌情确定夫妻之间的分配比例。本案中，双方曾经签署家庭财产分割协议，该协议表明双方当时对房屋拆迁利益有明确的预期，法院本着非宅基地使用权一方所得份额，不大于依照上述公式计算结果50%的原则酌情处理，较为公平。

编写人：北京市丰台区人民法院  张宁