承租人擅自翻修房屋导致的侵权纠纷

承租人擅自翻修房屋导致的侵权纠纷

【案例】

李健在格兰晴天有一处房产。

2016年5月19日，李健和王晓签订《房屋租赁合同》，租期一年，自2016年5月25日至2017年5月24日，租金5000一个月，按季度支付，押一付三。

双方在《房屋租赁合同》中还约定：承租人如翻修整改房屋的内部结构均须事先征得出租人的书面同意后方可施工。租赁期满后，双方需对房屋修缮和使用进行确认结算后，方可解除合同。

2016年5月20日，李健把房屋钥匙交给王晓，王晓支付一个季度的房租和押金共计20000元，并于当日入住。

2017年2月1日，王晓未经李健允许，擅自更改房屋结构将房屋进行大修。

2017年2月底，李健发现房屋结构被修改，认为王晓侵权，要求其返还房屋并赔偿损失。王晓认为合同未到期拒绝搬离房屋。

李健坚持认为王晓侵权，前来律所咨询。

【咨询问题】王晓是不是应该返还房屋并赔偿损失？

律师解答：

其一、【王晓对房屋使用的权利来源】2016年5月19日，李健和王晓签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同真实有效。

《房屋租赁合同》的签订，是王晓占有使用房屋的权利来源，王晓可基于《房屋租赁合同》中的约定，在其权利范围之内对房屋进行租赁使用。

其二、【房屋被损坏的事实】依据《房屋租赁合同》的约定，王晓对房屋虽有使用权限，但翻修整改受到限制，需经过产权人李健的同意。

2017年2月1日，王晓未经李健允许擅自整改房屋，超越了《房屋租赁合同》中约定的权利范围，显系侵权，侵犯了李健的房屋物权。

其三、【产权人的救济方式】李健作为房屋的产权人，对于已经遭受的侵权行为，可依据《物权法》第三十六条，要求王晓对已造成房屋毁损进行修复。对于因房屋毁损而造成的损失，李健可依据《侵权责任法》第十五条，要求其承担赔偿损失的侵权责任。

律师提示：本案属于典型的违约和侵权的竞合，权利人既可以通过《合同法》，又可以通过《侵权责任法》来救济自己的权利，但是二者不能并用，只可选择其一进行主张。权利人可以根据违约赔偿和侵权赔偿，选择有利于自己的方式进行主张。

法律依据：《物权法》第三十六条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”

《侵权责任法》第十五条：“承担侵权责任的方式主要有：

（一）停止侵害；

（二）排除妨碍；

（三）消除危险；

（四）返还财产；

（五）恢复原状；

（六）赔偿损失；

（七）赔礼道歉；

（八）消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”