现阶段可否将禁止或限制转让抵押不动产的约定进行登记根据《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三部分（保障抵押不动产依法转让）中规定应当根据申请在“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏中填写“是”或“否”，上海目前已将“不动产转让的约定”明文纳入不动产登记簿应当记载的内容并已更新不动产登记簿新增“关于不动产转让的约定”。

学校、幼儿园等机构的设施能否作为抵押物根据《民法典》第 399 条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得设立抵押权。《担保制度司法解释》第 6 条提及了两种例外情形:即（1）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；（2）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。

未办理抵押登记的不动产抵押合同，抵押人责任承担的范围如何《担保制度司法解释》第46条规定：“抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。”

以建设用地使用权作抵押，抵押权效力的范围是否包括续建部分和新增建筑物实践中对于以建设用地使用权作抵押，效力是否及于在建工程的续建部分存在争议。《担保制度司法解释》第 51 条规定：“当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。”明确了抵押权效力不及于在建工程的续建部分及新增建筑物。

如何限制抵押财产的转让根据《民法典》第 406 条规定，抵押期间，若无另外约定，抵押人有权转让抵押财产，抵押权不受影响。故若想限制抵押财产的转让，需在抵押合同中作另外约定。关于“另外约定”，《担保制度司法解释》第 43 条作出解释：“......当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。”

抵押物预告登记权利人可以主张抵押权吗《民法典》继承了原《物权法》第 20 条关于预告登记的规定。依照《民法典》第 221条规定，预告登记是为了保障将来实现物权而规定一项权利。预告登记并不导致不动产物权的设立或变更，只是对将来实现物权赋予一定的保障。因此，在预告抵押的法律关系中，债权人虽然就购房人（抵押人）的房屋办理了预告抵押登记，但预告登记只是为将来设立抵押担保物权办理的登记，该预告登记并不直接导致担保物权设立，而是债权人对将来担保物权的设立享有请求权，在正式的抵押登记办理完成之前，债权人不能对预购房屋行使优先受偿权。

最高额抵押担保中的最高额范围，包括利息、罚息、违约金吗司法裁判中对于最高额抵押担保中的“最高限额”范围存在不同观点：一种观点认为最高额为债权总数最高限额，包括本金、利息、罚息、实现债权的费用等等；另一种观点认为最高额范围仅为本金最高额。《担保制度司法解释》对该问题予以明确，该解释第 15 条明确规定：“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。”

隐瞒民间借贷债务已经全部清偿的事实提起民事诉讼，要求他人履行已经消灭的债务的，构成虚假诉讼民间借贷关系中，出借人为牟取暴利，往往利用借款人急于用款的心理迫使其接受远高于法定民间借贷利率保护上限的高额利息约定，在借款人已经实际清偿完借款本金及依法应予保护的利息后，仍通过诉讼方式向借款人主张偿还借款本息。针对借款人已经清偿完借款本息的抗辩及举证，出借人往往伪称借款人主张的还款系归还其他借款，导致案件审理难度进一步加大

出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（本文以下简称《商品房买卖解释》）第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

出卖人逾期没为买受人办理房产证，逾期办证违约金怎么算最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（本文以下简称《买卖合同解释》）第十八条第四款“买卖合同没有约定预期付款款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿预期付款损失的，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。