未合法占有的不动产不能排除强制执行措施

 以案说法：未合法占有的不动产不能排除强制执行措施

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【基本案情】

2017年2月，某设计公司与某实业集团签订《以物抵债协议》，约定某实业集团用其所有的135个车位抵偿其欠某设计公司的借款和欠款。协议签订后，某设计公司未依法占有该部分车位，亦未办理产权登记手续。2017年9月，酉阳县法院根据申请人陈某某、王某某等人的申请，裁定查封了某实业集团名下部分车库，同时向县国土资源和房屋管理局发出协助执行通知书，并作出查封公告。某设计公司不服法院的查封措施，提出诉讼请求，要求停止执行，解除查封措施。

【裁判结果】

酉阳法院审理后，判决驳回某设计公司的诉讼请求。

【以案释法】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

本案中，某设计公司与某实业集团签订了书面的《以物抵债协议》，而法院裁定查封了包括涉案 135 个车位在内的某实业集团修建项目的裙楼负三楼车库是事实；但是，因某设计公司未举示有效证据证明其合法占有了案涉 135 个车位或对该车位进行了实际控制和管理。由此，某设计公司对涉案 135 个车位享有的权利，不能排除强制执行，该诉讼请求不能成立。

【法官寄语】

在很多二手房买卖等不动产经济活动领域，当事人之间签订了合同，并全额支付了款项，但忽略了一个重要的因素，即尽早占有标的物，导致很多当事人签订合同后才发现购买的房屋等不动产被人民法院强制执行。对此，法官建议，在不动产经济活动领域，当事人在签订合同时，应当详尽了解所购买标的物的权利状态以及合同相对方的债务状态，并在合同签订后尽早合法占有标的物，以避免其合法权益受到损害。

来源：酉阳法院

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