关于案外人主张所有权异议排除执行的司法审查案例一
申请执行人某资产管理公司与被执行人某置业公司金融借款合同纠纷一案中，法院依法查封某置业公司名下案涉房产1套。执行过程中，案外人刘某提出执行异议，称某置业公司五年前已签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给他，他缴纳房款后装修入住，因某置业公司没有开具发票导致未及时办理房产登记，请求法院停止对案涉房产的执行。
司法实践中，案外人主张所有权异议排除执行的情况很常见，且对各方利益影响巨大：如果案外人能够排除执行，则申请执行人无法执行到被执行人名下的该项财产；如果案外人不能排除执行，其虽有权再向被执行人主张权利，但因被执行人往往已缺乏履行能力，损失无法弥补。
《民法典》判断物权标准
物包括不动产和动产。
《民法典》第208条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。该条是对物权设立转让的一般性规定。第209条第1款和第224条对第208条又进行了细化，即取得不动产物权应当依法登记，取得动产物权应当在交付后受领。
总的来说，确定物的归属，不动产看登记，动产看占有。除登记错误需要依法更正外，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人；而动产的占有人就是权利人。公示、公信原则是判断物权归属的基本原则。
对案外人主张所有权异议排除执行，法院应根据《民法典》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，按照下列标准审查判断其是否系权利人：
不动产的审查判断
一是不动产已登记的，按照不动产登记簿判断。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
二是不动产未登记的，对于未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。对于违章建筑，应当没收或强制拆除，自然应驳回异议。
动产的审查判断
一是已登记的动产，按照登记机构的登记、公示信息、公开名称等判断。机动车、船舶、航空器等特定动产，按照管理部门的登记判断；银行存款和存管在金融机构的有价证券，如股票、债券、证券投资基金份额等，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，如证券公司、基金托管人等，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；有限公司的股权按照市场监督管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；未上市股份有限公司的股权，因市场监督管理机关只登记发起人信息，无法对其股权变动进行监管，故按照未上市股份有限公司股东名册、股东会决议、股权托管机构登记信息等综合判断。
二是未登记的动产，按照实际占有情况或合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。对于机器、设备等，该“实际占有”是直接占有，即物理意义上对物现实、直接的控制；对于票据、仓单、提单、债券等，按照合同、权利凭证等实质审查判断权利归属。
买受人物权期待权排除执行
基于我国现行房地产开发及登记制度不完善等因素，不动产买受人签订房屋买卖合同后至房产登记完成，历时较长，甚至长达十余年。
在这期间，不动产在法律上仍属于出卖人所有，买受人面临出卖人的其他债权人请求就该不动产另行变价的不测风险。由于不动产处于大众的基本生活资料地位，在执行程序中应给予不动产买受人予以优先保护。
买受人物权期待权起源于德国，经法院判决确认后逐渐被其他大陆法系国家所接受。它是指签订买卖合同的买受人在已履行部分义务的情况下，虽然尚未取得标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。
《执行异议和复议规定》第28条规定了一般不动产买受人物权期待权：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持：
（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 该不动产如为房屋，无论是商业用房还是居住用房，均应一体保护。
实践中，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，或买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理客观理由的，亦可认定符合条件。
案外人刘某早于法院查封前已与置业公司签订房屋买卖合同，缴清房款并实际入住，因置业公司未能出具发票致没有过户，故法院支持其停止执行异议。
《执行异议和复议规定》第29条规定了商品房消费者物权期待权，它与一般不动产买受人物权期待权相比给予消费者更大的保护，二者相同点都是金钱债权，且均要求在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，不同点在于：
一是异议指向标的物必须是房地产开发企业名下的商品房，只限于一手房买卖；
二是保护的对象必须是消费者，买受人在被执行房屋所在地长期居住，且在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，也符合该规定。
三是不要求消费者占有该不动产，只要支付超过合同约定总价款的百分之五十即可。商品房消费者物权期待权本质上是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，应严格把握条件，避免扩大范围。
需要特别说明的是：根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之规定，申请执行人对执行标的享有担保物权如抵押权等优先受偿权，案外人主张一般不动产买受人物权期待权异议的，法院不予支持；但法律、司法解释另有规定的，如《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权和担保物权，案外人主张商品房消费者物权期待权异议的，法院应予支持。
换句话说，商品房消费者物权期待权（优先于）建设工程价款优先受偿权（优先于）担保物权（优先于）一般不动产买受人物权期待权（优先于）普通债权。
如果申请人资产管理公司同时是案涉房屋的抵押权人，案外人刘某作为一般不动产买受人，主张请求停止执行的异议，法院不予支持。
但是，即使申请人同时是案涉房屋的抵押权人，如果案外人刘某作为商品房消费者，满足物权期待权条件的，主张请求停止执行的异议，法院应予支持。
另案生效裁判排除执行的解决途径
执行程序中，案外人持法院、仲裁委员会另案确权或者交付执行标的裁判，对执行标的主张阻止执行的所有权和其他实体权利，即执行依据发生冲突的问题，围绕同一执行标的可能产生确权、买卖、租赁等多重法律关系，是司法实践中的难题。
作者：张华松
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