关于房屋买卖合同解除权的行使
裁判要旨
无论是法定解除，还是约定解除，在解除条件成就时，都不会当然导致合同自动解除的法律后果，而是需要有解除权的一方当事人行使该解除权，合同才能产生解除的法律后果。享有法定或约定解除权的当事人可以以通知方式解除合同。法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，那么当事人应当在解除期限内行使解除权，该期限不适用中止、中断情形。相对人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。
案情
原告：王某
被告：吕某。
2019年10月29日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定王某将登记在崔月山(与王某为夫妻关系，已去世)名下的房屋以28万元的价格卖给吕某。吕某先给付王某买房定金5万元，双方约定在2019年11月30日前，交清剩余23万;如王某在2019年11月30日前以任何理由不卖给吕某136.5面积的房屋和所占地面积，需赔偿违约金10万元。合同签订后该房屋所产生的相关费用由吕某承担。吕某于2019年10月29日向王某交付5万元定金，王某出具收条。
2019年12月10日，原告与其子崔宏伟、崔洪波办理了遗产继承公证书，王某继承崔月山的遗产，崔宏伟、崔洪波放弃继承。2019年12月13日，案涉房屋产权变更登记所有权人为王某。2019年12月14日，王某之子崔洪波通过微信告知吕某，案涉房屋不再出售，双方发生争执。2020年5月19日，吕某与康国有登记结婚，次日将其户口迁入。
王某请求法院确认双方买卖合同无效并解除合同。
吕某提出反诉，请求继续履行双方买卖合同，吕某交付剩余购房款，并由王某协助办理房屋过户登记手续。
【审判】
人民法院经审理认为，房屋买卖协议系双方真实意思表示，签约时吕某确系城镇居民。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但从公共利益层面看，村集体利益未受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形。而且民法典规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果认定无效或解除合同，那么鉴于恢复原状的法律后果，失信者反将获益，故对王某的诉讼请求不予支持。
被告吕某已具备集体成员资格，亦具备购买所在村宅基地的主体资格，故对其要求原告王某继续履行买卖协议的反讼请求予以支持，王某应协助吕某办理房屋产权变更登记手续。虽吕某未在协议中约定的期限即2019年11月30日前交付剩余房款，但经双方协商，于同年12月10日办理房屋继承事宜，于12月13日办理房屋产权变更登记手续，应视为双方对履行期限进行了变更，且12月14日王某之子明确表示不再将房屋卖予吕某，故应认定吕某未在原约定期限内交付剩余房款的行为不构成违约，原告王某主张吕某的行为已构成违约的诉讼主张不能成立。
法院判决：一、驳回原告(反诉被告)王某的诉讼请求;二、被告(反诉原告)吕某于本判决生效后15日内一次性交付王某购房款23万元;三、吕某按期交付上述购房款后，王某5日内协助吕某办理案涉房屋不动产产权变更登记手续。
一审判决后，双方于上诉期内均未提起上诉，该判决已生效。
【评析】
本案争议的焦点在于，王某主张双方合同存在效力瑕疵，但在合同履行过程中该效力瑕疵是否已经消除?王某是否享有法定或者约定的合同解除权?
一、合同解除权的一般规则
合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。合同是当事人之间的“法律”，在合同未终止的情况下，当事人应当始终遵守。如在履行该合同中陷入僵局或者继续履行有违公平公正，通过合适的方式解除，使当事人在合同目的不能实现时，解除现有权利义务关系的束缚，也属于民事合同救济的方式。坚持诚实信用及维护市场秩序，是法律法规判定合同效力及合同解除问题遵守的基本原则。
根据合同解除的条件和原因，合同解除有三种情形：法定解除、约定解除和协议解除。法定解除，是指当事人按法律规定行使合同解除权致使合同发生解除效果;约定解除，是指当事人在订立合同中约定合同解除的条件，当该条件成就时，享有解除权的一方或双方行使解除权，使合同解除;协议解除，是指合同既不基于法定事由，也不是基于约定事由，而是由单方行使解除权而解除。
无论是法定解除，还是约定解除，在解除条件成就时，都不会当然导致合同自动解除的法律后果，而是需要有解除权的一方当事人行使该解除权，合同才能产生解除的法律后果。享有法定或约定解除权的当事人可以以通知方式解除合同。法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，那么当事人应当在解除期限内行使解除权，该期限不适用中止、中断情形。相对人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。
合同解除后的责任承担问题。民法典第五百六十六条对合同解除后的法律后果作出了规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”民法典相较合同法规定特别明确的一点是，合同解除不能等同于违约责任的免除，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。
二、违约方合同解除权的认定
本案中王某作为违约方提出解除合同，但其提出的理由并非合同双方陷人僵局导致合同目的不能实现，而是为自身利益最大化而违背诚信原则滥用合同解除权。一般情况下，因违约导致产生合同解除权的，仅守约方才享有法定解除权，违约方不享有法定解除权。但实践中，可能出现一方并非恶意违约，且事实上继续履行合同对违约方来说已经显失公平，追究违约责任也并非是为了实现合同目的，守约方可能存在恶意不解除合同的情况。完全排除违约方解除合同，可能不利于破解合同僵局，实现实质正义，促进市场经济发展。民法典第五百六十三条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。该条中的当事人应当指合同双方，这也是在立法层面上明确了违约方在特殊情形下也享有合同解除权。但该种合同解除权的行使也受到诸多限制：诚实信用原则、合同目的无法实现、显失公平、社会经济利益等。
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