购买的房屋被强制执行，购房人如何排除强制执行

购买的房屋被强制执行，购房人如何排除强制执行

摘要：

1、目前关于“购买的房屋被强制执行，购房人如何排除强制执行”这一问题的法律规定有：（1）2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“建设工程价款优先受偿权批复”）第2条；（2）2015年施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第28条、第29条。

2、这3个条文逻辑上的关系是：《执行异议和复议规定》第28条针对所有不动产交易（含第29条涉及的交易），仅能对抗普通债权，无法对抗担保物权、建设工程价款优先受偿权；第29条针对房地产开发商与购房人之间的商品房交易，不仅能对抗普通债权，还可以对抗担保物权、建设工程价款优先受偿权，在涉及对抗所需条件的问题上，《建设工程价款优先受偿权》第2条规定的条件已被《执行异议和复议规定》第29条所取代。

法律规定

1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条 金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

相关案例

虽然法律作出了上述规定，但具体到实务中会衍生出很多细节问题。本次选取的案例回答了几个实务中的关键问题：

1、法律规定有冲突的情况下，如何适用法律的问题；

2、根据购房人要对抗的权利性质选择适用的法律条文；

3、如何认定“买受人名下无其他用于居住的房屋”的问题。

广西XX建设集团有限公司、王某申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

(2018)最高法民申1972号

最高院意见：

本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是，王某对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此问题，从以下两个方面进行分析：

（一）对本案争议问题的判断如何适用法律

在我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议和复议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，王某作为购房者，其对抗的是恒冠公司的建设工程价款优先受偿权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王某对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。

2002年施行的《建设工程优先受偿权批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。虽然该条亦规定了购买房屋的消费者对抗享有工程价款优先受偿权的承包人的条件，但该条规定实质已经融入到2015年施行的《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条款内容之中，且第二十九条又进一步细化规定了三个要件。在新的司法解释针对买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议明确予以规定后，二审判决仅适用《建设工程优先受偿权批复》进行裁判，属适用法律不当。

（二）本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形

首先，本案现有证据表明，双方在案涉商品房查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。恒冠公司主张王某提交的《商品房预约合同》是虚假的，仅是恒冠公司的推测，并未提供相应的证据予以证明。恒冠公司申请对该合同加盖的恒冠公司印章的形成时间进行司法鉴定，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十九条的规定，审查再审申请期间，再审申请人申请人民法院委托鉴定、勘验的，人民法院不予准许。因此，本院对恒冠公司的鉴定申请不予允准。结合原审查明的事实，《商品房预约合同》的真实性应予确认。该《商品房预约合同》虽名为预约，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同。且原审亦查明，北海市海城区人民法院查封案涉商品房的时间是2015年9月22日，而王某和尚源居公司订立《商品房预约合同》的时间是2014年5月28日。可见，《商品房预约合同》订立在前，商品房查封在后。至于案涉商品房是否存在未经抵押权人同意转让而无效的问题，根据恒冠公司提交的《不动产登记档案查询结果证明》情况看，案涉商品房是先订立买卖合同，后办理抵押，故《商品房预约合同》并不因所转让的商品房对外办理抵押而无效。因此，恒冠公司提交的新证据《不动产登记档案查询结果证明》，并不足以推翻原判决。

其次，本案现有证据表明，王某已支付的价款超过合同约定总价款的50%。原审查明，《商品房预约合同》约定的房款为380000元，王某在合同签订当日向尚源居公司支付购房款300000元，且尚源居公司据此开具收据，故本案可以认定王某在案涉房屋被查封之前已向尚源居公司支付超过合同约定总价款50%的价款。恒冠公司在审查再审申请期间申请对房款收据中加盖的尚源居公司公章形成时间进行司法鉴定，依法不能允准。恒冠公司主张王某以现金方式支付房款不符合交易习惯，亦无事实依据。购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故本案不能以王某未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。

再次，本案中，虽然王某名下备案登记了一套房屋，但备案登记并不产生物权变动的效力。在备案登记的房屋未依法登记过户至王某名下，恒冠公司亦未提交有效证据证实王某目前在该房屋居住生活的情况下，不能因此而认定王某名下有其他用于居住的房屋。况且，对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定王某购买案涉商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。恒冠公司认为王某购买案涉商品房属于商业投资，王某对该商品房享有的民事权益不能优先于恒冠公司享有的建设工程价款优先受偿权，无事实和法律依据，不能成立。至于王某就案涉商品房未及时办理产权预告登记备案是否存在过错的问题，由于该内容不属于《执行异议和复议规定》第二十九规定所需审查的要件，故本案无需就此问题进行评判。

综上所述，本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，王某对案涉商品房享有足以排除强制执行的民事权益。原判决虽然适用法律不当，但结果正确。恒冠公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回广西XX建设集团有限公司的再审申请。

作者：孙俊霞