因房产新政实施导致房屋买卖合同解除的事由如何认定

因房产新政实施导致房屋买卖合同解除的事由如何认定

涉房新政出台后，买受人不能履行合同多是因为信贷政策变更增加了买受人的履约负担，造成其“履约艰难"。此时需要明晰的是，一项非归责于双方当事人的因素发生，进而造成一方当事人履约艰难时，该当事人可否要求免除合同履行义务。我国的不可抗力制度与情势变更制度中并没有对应的解决规则。“履行艰难"在美国合同法中有较为系统的规则：即如果一方当事人主张缔约后发生的并非由其过错引发的事项导致了其履约艰难，并且无论是从法律上还是从契约中，他都没有承担此加重负担的义务，该当事人可以免责。但迄今为止，美国法院也只是偶尔才判决因履约成本增加可以免责。法院通常所持的观点是，成本的增加，即使可以确认是缔约后发生的某一事件所导致，也没有达成构成履约艰难的程度。

据此，在美国合同法领域，对因履约艰难从而解除合同的把握是比较严格的。将我国目前信贷政策变更所带来的履约成本增加一概视为美国合同法中“履约艰难"情形，判决“履约艰难方"免责、解除合同并要求双方互相返还是不妥当的。 “尽管当事人可以基于客观的履行艰难，即履行无法完成而免责，但是当事人不能够基于主观的履行艰难，即无法完成某事而免责。缺少融资能力通常被作为主观履行艰难的一个典型。"

关于房产新政能否作为导致合同解除的合理事由，司法实践中存在不同观点：

第一种观点认为，涉房新政的颁布实施当然构成合同解除的合理理由。

第二种观点认为，原则上不应当轻易解除双方合同，只有买房人在充分举证，证明信贷政策的调整增加了其履约困难并已经到了相当严重的程度乃至合同履行不能时，方可解除合同。

我们同意上述第二种观点。

在处理该类纠纷时，为维护交易安全，保障双方当事人的合法权利，原则上不应当轻易解除双方合同，只有买房人举证证明因信贷政策的调整增加了其履约困难并已经到了相当严重的程度乃至合同履行不能时，方可解除合同并对买受人的违约行为免责。具体而言，类似案件不应采取“一刀切"的做法，而应针对具体问题进行具体分析。

1.如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后，买受人在订立合同时已经知悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险，其不能以无法足额获得银行贷款为由要求解除合同，因为此时能否获得银行足额贷款已经不是买受人无法预知的事项，应属于商业风险范畴，其后果应由买受人自行承担。当然，如果房屋买卖合同明确约定，买受人如无法足额获得银行贷款则当事人可行使解除权的，自然从其约定。

2．如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前，并约定以担保贷款方式付款。由于国家房贷政策的实施导致其不能取得担保贷款，这显然不是买受人的本意，也超出了其合理预期。若仍然要求买受人依合同约定继续履行，相当于强制买受人单方承担因政策调整带来的全部不利后果，而出卖人利益不受任何影响，甚至有所获利，则显然有失公平。此种情形下，可参照《商品房买卖合同解释》第23条规定，将房贷政策调整理解为不可归责于当事人双方的事由，允许当事人解除合同，以此实现当事人的利益平衡。如果房屋买卖合同并没有明确约定以按揭贷款方式付款，当事人在订立合同时无法获悉银行房贷政策何时出台以及具体内容，国家房贷政策出台后提高了买受人首付款数额，买受人由此主张因受信贷新政的影响不能继续履行合同要求解除合同的，一般不应当准许。