转让不动产未通知抵押权人，不一定导致合同无效

转让不动产未通知抵押权人，不一定导致合同无效

——约定由土地使用权转让人承担解除抵押权义务，在保障抵押权人利益前提下转让被抵押的土地，该转让合同有效。

标签：抵押｜抵押转让｜抵押权涤除｜合同效力

案情简介：2005年12月，工业公司与开发公司签订《联合开发协议》，工业公司用已在银行办理贷款抵押的土地使用权作为联建投入，并负责在约定时间内将该土地的抵押权解除。2006年，银行致函工业公司，以其擅自抵押要求停止侵权。随后，工业公司起诉开发公司要求解除《联合开发协议》。

法院认为：①根据《担保法》第49条、《物权法》第191条、最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第67条规定，受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。②案涉联建协议中约定由工业公司在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续，即以约定方式将先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务赋予工业公司；该约定既保障了抵押权人利益，亦不妨害抵押人和受让土地的第三人利益，与《担保法》、《物权法》及最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神不相悖，不违反法律规定。③从《合同法》角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任，其主动告知转让土地上权利负担，并承诺由其在不影响开发进度前提下先行解除抵押，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人利益不受侵害，与立法本意和制度设计不相抵触。故应确认协议有效，双方应依约诚信履行，工业公司有义务根据双方商定的开发进度清偿银行债务，从而解除该转让土地上的抵押权负担。④同时，根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的联建协议作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因当事人可在合同约定中完善物权转让条件，使其转让行为符合法律规定。本案即属此种情形。故案涉《联合开发协议》未违反法律强制性规定，应为有效。

实务要点：在能充分保证抵押权人利益条件下，即使不经抵押权人同意亦可转让抵押物。土地使用权转让的双方当事人以约定由土地使用权转让人承担解除义务的方式，在保障了抵押权人利益的前提下转让被抵押的土地，该转让合同有效。

案例索引：最高人民法院（2008）民一终字第122号“某药业公司与某实业公司股权转让合同纠纷案”，见《重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案》（审判长陈现杰，审判员张雅芬、李明义），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2009:355）；另见《抵押人违反诚实信用原则不履行合同约定的解除抵押权义务，其转让行为虽未经抵押权人同意，仍应认定转让抵押物的合同有效——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷上诉案》（李明义，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200901/37:211）。