零首付售房的常见法律风险

零首付售房的常见法律风险

今年以来,为了刺激购房者入市,有楼盘推出开发商“垫首付”、“零首付”、“首付分期交纳”等营销措施。开发商以“零首付”来促销，显然能够让那些暂时付不起房屋首付款的消费者来买房，同时也提高楼盘销量、拉升公司业绩,似乎一举多得，皆大欢喜，虽然“零首付”在一定程度上减轻了开发商的压力，但是不可否认这同时也意味着开发商要承担更大的法律风险。

一、什么是零首付售房

所谓的“零首付售房”，是指为了应对银行房贷的首付政策，一些开发商为了刺激需求，不要求购房者支付或者是仅要求支付较少的首付款就可以办理银行贷款手续，完成售房。开发商通常采取的零首付售房有两种模式：

1、开发商垫付首付款

此种模式又可采取两种不同形式。一种通常称为分期首付，即开发商与购房者签订房屋买卖合同时，同意首付款分期支付，购房者签购房合同时不支付或者少量支付首付，同时开发商给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷。

此外，部分开发商也会采取替购房者垫付全部首付款，购房者直接办理房贷，而垫付款要求购房者在一年时间或者几个月内有息或无息偿还，此种模式在短期内减轻了购房者的资金压力，对购房者来说更加具有吸引力，因此，被大多数开发商采用;

2、做高合同价格

另外一种是做高合同价，虚假贷款。在开发商与购房者签订购房合同的时候，成交价格不变，但在向银行申报时，配合购房者做高合同价，把房款全贷出来，相当于零首付。由于此种模式，需要做高合同价，操作起来比较困难且风险较高，一般开发商较少采用。

二、零首付售房的法律关系分析

采用分期首付的方式下，开发商实际上并未替购房者垫付首付款，仅是将首付款的支付期限延长，开发商与购房者之间仅存在一个简单的房屋买卖合同关系，开发商仅为出卖方一方，购房者为买受方，法律关系较为简单，与一般的按揭购房区别不大。

当开发商采取替购房者支付首付款的方式下，开发商在与购房者签订房屋买卖合同之外，还需与购房者签订一个借款合同，所借款项为购房者应当支付的首付款，因此，此种方式双方除了存在房屋买卖合同关系，同时开发商还是借款合同的出借方而购房者为借款方。

做高合同价，虚假贷款的方式下，开发商与购房者事先恶意串通好，通过签订阴阳合同将首付款转移成为银行贷款，以欺骗的方式取得了更多贷款，提高了银行的信贷风险，属于违法行为。

三、零首付售房的常见法律风险

1、违规风险

依据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)及中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的规定，购买首套住房的，贷款首付款比例不得低于30%。而开发商在售房过程中，采取零首付售房的方式显然是违反相关规定的，可能面临相关部门的处罚。

2、购房者逾期甚至无力偿还垫付款风险

在开发商垫付首付款的方式下，开发商在提供这种“零首付”的同时，通常会与购房者另行签订一个合同，在合同中明确约定，如果购房者出现未能依约还清垫付的首付款时，开发商有权收回房屋，但是开发商或其关联公司与购房者之间的债权债务关系不影响购房者的物权,只能通过诉讼追讨欠款。因此，应当在与购房者签署的合同中，要求购房者还应向开发商支付违约金并加大购房者的违约责任，尽可能防范可能的风险。

3、合同被认定无效风险

做高合同价，虚假贷款的方式下，开发商与购房者事先恶意串通做高合同价，骗取银行贷款，加大了银行的信贷风险。根据《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的的合同为无效合同，如果开发商与购房者的买卖合同被认定为无效合同，房屋未能成功售出同时开发商的权益也无法依据合同进行有效地维护。

4、承担刑事责任风险

骗取贷款罪，是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。在做高合同价，虚假贷款的方式下，一旦购房者的行为造成了银行的严重损失，被认定为骗取诈骗罪，由于开发商与购房者合谋串通，开发商会被认定为共犯，受到刑罚的惩罚。

5、开发商财务风险

对于开发商来说，“零首付”需要他们临时垫款，为此需要垫付一定的利息，如果银行不能及时放款，将面临很大的资金压力。开发商还要对购房者的经济情况、还款能力和信用记录有一定的了解，如果购房者因为这类原因无法获得银行贷款，在房屋买卖合同履行方面存在很大不确定性。

6、银行解除按揭合同风险

零首付购房不仅违反了国家的金融政策,还违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》。如果存在开发商虚开购房款证明的情况,银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任。

7、连带保证责任风险

购房者与银行签订抵押借款合同时，银行通常会要求开发商在他项权证办理出来之前承担连带保证责任，因此，在这期间一旦购房者不能按时向银行还款,就将出现不良还款记录,进而产生诉讼追款的情况，而开发商在这个过程中,将需要承担连带保证责任。