浅谈“小产权”房法律问题

浅谈“小产权”房法律问题

作者：荥阳市人民法院 任丙申

目前我国“小产权”房建设面积达六十多亿平米，不但数量庞大，而且危害性亦很大。国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权”房的风险，仍难以遏制“小产权”房这一现象的蔓延。“小产权”房问题一时成为社会热点，法律应如何看待，值得深入探讨。

一、“小产权”房界定

“小产权”房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，所以也称“乡产权”房。其通常有两种类型：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

“小产权”房相对正规开发销售的楼房，主要具有如下法律特征：

1、“小产权”房的合法性要件缺失

“小产权”房是在没有将农村集体土地转为国有土地的情况下进行开发建设的，无法获得房产局颁发的房屋产权证、国土局颁发的土地使用权证，没有“二证”，既无法律保障，也不可以上市交易，所以，从法律上讲，它实际上并不是什么“小产权”，而是“无产权”。

2、“小产权”房的局部流通性

因为基于上述对“小产权”房合法性要件缺失的分析，从其诞生之日起既不能进入房地产交易所办理转让、抵押手续，也不能办理登记过户，所以“小产权”房不能在市场上进行正常的二次交易。

二、“小产权”房出现的原因分析

1、“小产权”房审批手续简单，只要开发商与集体组织签订合同就可以开始动工。

2、“小产权”房的开发成本极低，与办理正规房地产手续相比，税费差别巨大。

3、房地产市场持续高涨的商品房价，促使开发成本低廉的“小产权”房备受青睐。

4、目前我国法律制度不健全，对城市土地和农村土地不同的管理模式，导致国家垄断土地一级市场，造成二者事实上的不平等，于是一些农村集体组织和农民想方设法自行出租转让集体土地使用权，避免土地被地方政府征用的风险。

三、对“小产权”房的处理　

我国现行法规政策评价“小产权”房，不受法律保护。但“小产权”房已成为目前的社会问题，处理不好，必将激化矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此妥善处理现有的“小产权”房，本人认为要兼顾国家利益和集体、农民、购房者的各方利益，根据不同情况，从立法角度区别对待：

1、对已经进行土地开发而未建的“小产权房”，因尚无过多的成本支出，可直接确认为违法，要求停工停建，恢复土地的本来用途。

2、对占用耕地、违反土地总体利用规划、城乡建设规划、或其它禁止性规定建造的房屋，一律依法予以拆除。

3、对不违背建设规划的房屋，由政府补办征地手续，将“小产权”房所占用的土地国有化。购房者可以通过补缴纳土地出让金和有关税费等方式，补办有关手续，取得房管部门发放的产权证。在此之前必须组织质量监督管理部门对房屋建筑质量进行验收，使房屋各项质量指标均达到正式商品房的标准。在取得产权证后，购房者将对房屋拥有完全产权，可以将次转让，与正式商品房一样进入流通领域。此外，遇到国家征地或拆迁，也一样可以得到补偿。

四、结语

“小产权”房是在我国特殊的国情和现实背景下产生的。本文以保障民生的角度审视“小产权”房问题，总结了其法律特征和产生原因，根据国家现有法律和政策，笔者提出了处理“小产权”房的建议：认为一方面要保障居民居住权，维护社会稳定和谐；另一方面要继续坚持国家保护耕地，稳定农业发展，保障民生的政策。