预售商品房开发商“隐性违约”新三招

预售商品房开发商“隐性违约”新三招

作者：陈昶屹

随着经济回暖，房地产交易也开始逐渐显现出活跃的态势。当前，由开发商在建设预售商品房本身的过程中出现明显违约的“硬伤”逐渐减少，然而，在预售楼盘的相关物业环境方面开始出现“偷工减料”的现象，业主入住时才发现与预售楼盘时广告宣传的物业环境标准相距甚远。此类问题通常存在楼盘商业广告承诺笼统、未纳入合同条款及缺乏认定违约统一标准等问题，所以易于被开发商用于规避防止欺诈的法律规定损害购房者的信赖利益，而呈现出 “隐性违约”行为。此类纠纷争议的焦点在房屋所在小区软硬件配套环境领域，而该领域的案件在房地产案件中属于相对较新的案件类型，在当前购房人更加看重社区及物业环境的情况下，预售商品房开发商“隐性违约”问题必将成为引发纠纷的新增长点。笔者认为，开发商“隐性违约”表现的三种类型：

一、物业硬件环境承诺仅作广告噱头而未纳入预售合同条款内容

案例：2006年6月，王先生与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，出资购房款120余万元购买了北京市海淀区某高档住宅小区一套三居室预售商品房。王先生称之所以选择购买该商品房，是因为其在该房地产公司的售楼广告中看到该楼盘有游泳池、健身馆等会所配套设施相当完善，硬件环境良好，且房地产公司在销售宣传时，一再强调广告中承诺的硬件设施一定会在交房后半年之内会投入使用。结果，该房地产公司交付房屋后，王先生发现该楼盘小区的硬件环境与宣传大相径庭，直到2008年5月开发商承诺的配套设施只有部分交付使用，根本就没有游泳池、健身馆等会所，王先生就该违约情形询问开发商，开发商称双方签订的《商品房预售合同》中并没有附带游泳池、健身馆等会所的约定，双方的权利义务应以合同约定的范围为准，不同意承担违约责任。

风险提示：此类案件中，开发商为推销其开发的楼盘，通常在楼盘的商业广告和宣传册中进行夸大其辞或虚假的宣传，承诺小区物业硬件环境是如何的配套齐全，以吸引更多购房者与之签订商品房预售合同，但当房屋竣工后，却经常出现实际交付房屋的小区环境、配套设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，而这时购房者往往由于已交付了房价款而处于被动地位，开发商算定房价飞涨使购房者不会轻易选择解约退房；而且，开发商为规避虚假广告宣传的责任，通常抗辩称开发商的义务及承诺责任应以双方签订的《商品房预售合同》中载明的条款为准，商业广告只是宣传的手段不能成为购房者主张权利的依据，更有甚者，在《商品房预售合同》的附件中加入开发商对广告宣传中的承诺有解释权的条款以规避自己的责任，使得购房者主张权利时难以找到相应的合同依据，严重损害购房者信赖利益。

二、物业软件配套服务标准欠缺可操作性而沦为空头支票

案例：2007年1月，李女士在售楼广告中看到某楼盘的开发商在广告中宣称该公司与某重点小学有合作协议，凡在该小区购买房屋的业主可以享受免费班车接送孩子上学的服务。 2007年2月，李女士与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》购买了该住宅小区一套二居室预售商品房。商品房交付之后，李女士发现该小区并没有接送孩子上学的免费班车，每天只能自行上下班接送孩子上学回家。于是李女士找到该开发商要求履行其在售楼广告中的承诺，开发商称由于小区楼盘销售后入住率并不高，单独接送孩子上学导致物业管理成本过高，所以暂缓执行班车接送的承诺。李女士当初购买该小区住宅很大程度上考虑到孩子上学方便，现购买该房屋的目的不能实现，因此其要求解除购房合同由开发商承担违约赔偿责任，但开发商主张其依约交付了房屋并不存在违约行为拒绝承担违约赔偿责任。

风险提示：此类案件中，开发商通常抓住购房者看重房屋的地理区位优势及配套的相关软件服务，在预售时“概念化的承诺”楼盘优势及优越服务，而实际上这些承诺在预售时已设下圈套，即故意将预售商品房的配套软件服务标准“模糊化”使其欠缺可操作性，以至于很难认定开发商未履行承诺的状态是否构成违约或是否已经违约，并且使这种状态始终处于一种未履行但准备履行或者正在准备履行的一种持续性准备的假象上，业主要求其履行时则迟迟推脱，使业主主张权利处于一种无法充分肯定开发商已经处于违约状态的困惑之中。

三、概念化物业环境设施标准试图偷工减料蒙混过关

案例：2007年3月，耿先生从海淀区某核心区楼盘预售的宣传广告中看到，该楼盘小区将有知名健身会馆入住，且该小区将是泰式装修风格，格调时尚品味高档，是高级金领投资置业的理想楼盘，且同时宣称凡按照广告规定的时间买房者，可以享有1张价值1万元的该核心区亚历山大会馆会员卡。耿先生禁不住吸引，以每平米两万多元的高价与开发商签订了《商品房预售合同》。房屋交付后耿先生发现该房屋小区环境设施多处与售楼广告中宣传的承诺不一致，亚历山大会馆改为了一个简陋的健身会馆，泰式装修风格也只是在小区摆放了几尊泰式佛像及一些乱石，其得到的亚历山大会员卡是建国门地区亚历山大会馆的会员卡。耿先生认为开发商没有兑现其在楼盘广告中的承诺，导致房屋价值减少，耿先生要求开发商补偿因小区环境标准降低而导致房屋价值减损的损失，开发商认为其已经按照售楼广告的宣传履行了相应的承诺，至于承诺的标准并未在双方签订的《商品房预售合同》明确约定，开发商拒绝支付房屋价值减损的损失。

风险提示：此类案件通常发生在具有特色物业环境的预售商品房小区，开发商通常为消减开发商品房的成本又为防止直接偷工减料构成明显的违约遭致赔偿，而故意在概念化的物业环境设施标准中消减材料成本意图蒙混过关，其目的在于其更容易利用违约标准不确定“打擦边球”逃避承担相应的民事责任。在审判实践中，法官在确定开发商是否违背了其商业广告中的承诺也存在这样的困惑，商业广告中承诺的诸如上述小区泰式装修风格，如何确定开发商已经完全履行了泰式装修风格，开发商在小区防止泰式佛像及假山乱石是否能够认定履行了泰式装修风格的标准。因此，此类案件是开发商“隐性违约”的经典例子，但恰恰也成为司法保护困惑之域，如何认定开发商违约的“临界点”成为司法保护的难点。

维权建议：1、选购房屋过程中充分关注开发商的商业广告的具体内容并做好相应的广告承诺内容取证工作，固化广告承诺的范围、内容及标准的内容，日后发生纠纷可作为维权的依据。

2、签订《商品房预售合同》时仔细阅读除商品房本身的内容条款的小区环境标准条款，对小区环境标准条款应当约定详细、可操作及可量化，防止概念化标准条款的约定产生日后发生纠纷的隐患。

3、签订《商品房预售合同》时能够跟开发商在格式文本之外单独约定小区软硬件标准条款及法律责任，将开发商在楼盘商业广告中的承诺落实到合同条款之中，并可将广告承诺的附图及图纸作为合同附件，成为日后发生纠纷时的合同依据。

4、积极拿起法律武器对开发商广告欺诈行为进行投诉或起诉以维护自己的合法权益。对开发商的广告欺诈行为应在区分预售商品房商业广告的法律性质系合同要约还是要约邀请后采取不同的法律策略，如商业广告已具备要约的构成要件时，购房者可依据该广告的具体内容要求开发商承担继续履行具体承诺或承担损害赔偿责任。如商业广告只是要约邀请，但商业广告严重夸大或虚假宣传，足以误导，则其商业广告行为对购房者构成民事欺诈，购房者有权主张开发商对其承担缔约过失赔偿责任。