品牌服务
大型律所,一流团队!  权威咨询,高效代理!  可胜诉后支付律师费!  电话:13691255677  

律师说法

该案租赁权应否除去

日期:2015-03-19 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:20次 [字体: ] 背景色:        

该案租赁权应否除去?

作者:内乡法院 王建伟 冯建晓

郦都工程建设有限公司(下称郦都公司)于2003年6月因贷款将公司的一座临街大楼抵押给银行,并在内乡县房地产登记部门办理了抵押登记手续。郦都公司于2004年5月与张华签订了房屋租赁合同,将该房产租赁给张华使用,但其未将大楼已抵押给银行的事实告知张华。2004年6月,贷款到期后,因郦都公司未按约还款,银行将郦都公司诉至法院,法院判决郦都公司偿还贷款 。判决生效后,郦都公司未按判决书确定的义务履行,银行向法院申请强制执行。人民法院立案后委托拍卖机构对该房产进行拍卖,并在该房产现场张贴了拍卖公告,通知凡有租赁关系的租赁户到法院进行申报登记,张华向法院申报了其租赁合同。其后,张华将租金直接向人民法院交纳。2005年6月,拍卖机构将该房产公开拍卖,由于郦都公司与张华的租赁关系尚在,且租赁期限较长,虽然参加竟买的人很多,但都不愿意出高价竟买,致使第一次拍卖没有成功。银行为使该房产顺利拍卖,申请法院除去张华的租赁权。

该案在处理过程中,对应否除去张华的租赁权,出现两种意见:

第一种意见认为,从所有权变动的原因来看,买卖属于因合同等法律行为引起的物权变动,强制拍卖属于国家强制力所为而引起的物权变动,但从变动的结果来看二者却是相同的,都最终都导致了物权的变动,由此可见,《合同法》第229条规定的“所有权变动”应当包含因拍卖而发生的所有权变动。这就是“买卖不破租赁”能够在强制执行程序中适用的理论基础,因此,在强制执行程序中完全能够适用“买卖不破租赁”原则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第1款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,…”的规定,就充分说明了这一点。也就是说,一般而言,拍卖引起所有权发生变动,也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。因此,郦都公司与张华的租赁关系继续有效,法院不能除去张华的租赁权。

第二种意见认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定,即如果上述权利继续存在于拍卖的财产上,对在先设定的担何物权或其他优先受偿权的实现有影响的,应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即,如果在拍卖财产上设定的租赁权在先,设定的抵押权在后,依物权优先的原则,租赁权应当优先予以保护,拍卖后,租赁权应由买受人继续承受;相反,如果抵押权设定在先,租赁权设定在后,同样依据物权优先原则,设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现,如果租赁权继续存在于拍卖财产上,会导致拍卖的价款过低,影响抵押权实现,执行法院应当将该租赁权取消,然后再进行拍卖。本案中,郦都公司因借款把大楼抵押给银行,银行作为抵押权人,在郦都公司未能按约偿还借款的情况下,将郦都公司诉至法院请求还款并要求实现抵押权,是符合法律规定的。郦都公司把抵押给银行的大楼又租赁给张华使用,不违反法律规定,二者之间的租赁关系也合法有效。当银行行使抵押权遭遇张华的租赁权,且张华的租赁权成为障碍时,两种物权就发生了冲突,由于郦都公司先把大楼抵押给银行,后将大楼租赁给张华,同样根据物权优先原则,银行的抵押权应优先于张华的租赁权,现张华行使租赁权已影响到银行使抵押权,所以本案就不能再适用“买卖不破租赁”原则,必须将租赁权这个障碍除去,才能确保银行顺利行使抵押权。因此,在本案中,法院审查认为银行的申请理由成立,遂用公告除去了张华的租赁权。那么这样做对张华来讲是否公平呢?张华因租赁财产未届租期遭受的损失有谁来赔偿呢?这属于张华与郦都公司之间因租赁合同引起的法律关系,因郦都公司在签订租赁合同时未告知张华大楼已抵押,存在一定过错,张华的损失可以通过诉讼渠道或其他渠道找郦都公司解决。

笔者同意第二种意见。


特别声明:本网站上刊载的任何信息,仅供您浏览和参考之用,请您对相关信息自行辨别及判断,本网站不承担任何责任;本网站部分内容转自互联网,如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题,请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言,本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话:15313195777。


  • 最新发布
  • 参加2020上海国际屋顶绿化材料展览会-元旦钜惠
  • 参加2020第十二届上海国际建筑绿化材料展览会-元旦钜惠
  • 注册公司法人不到场怎么办找专业会计刘会计
  • 2020年中东贸易迪拜烟具商贸电子烟水烟设备展
  • “航空插头”小知识 ,设想一下如果没有航空插头会是怎样?
  • 康加健康筛查助老年用户健康养老
  • 康加健康筛查仪器助您科学饮食
  •  
    13691255677