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合同纠纷律师 >> 房屋买卖

该住房转让协议是否有效

日期:2015-03-17 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:74次 [字体: ] 背景色:        

该住房转让协议是否有效?

作者:武陟县法院 雒彩虹

【案情】

2001年8月,周某通过单位集资,以一定价格购得经济适用房一套,但未取得房产权属证书。2005年3月,经介绍,周某与郑某签订了住房转让协议书,约定:1、周某将自己所有的住房转让给郑某,价格11万元;2、本协议签订后,郑某一次性给周某10万元,周某将房屋钥匙交给郑某,剩余1万元待周某向郑某交付房产证时付清;3、周某应积极为郑某办理房产证,郑某配合提供办证所需材料,办证所需费用由郑某负担。协议签订当日,郑某向周某支付11万元,周某将房屋钥匙交付郑某。郑某装修后居住至今。随着房价不断上涨,2009年,周某将郑某诉至法院。

【分歧】

法院在审理时有两种观点:一种观点认为,该住房转让协议无效,依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用房在取得房屋所用权证一定年限后,方可上市交易,而周某在出售房屋时尚未取得权属证书,这也违反了《城市房地产管理法》的相关规定,且郑某不符合经济适用房购买条件。另一种观点认为,郑某购房时对方未告知该房屋属于经济适用房,所签转让协议是双方真实意思表示,双方也如约履行了部分内容,加之《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》时2007年生效的,双方合同是2005年签订的,不能适用该意见,该住房转让协议合法有效。

【评析】

笔者同意第一种意见,周某与郑某签订的住房转让协议是无效的。理由如下:

第一,周某对该经济适用房仅是有限产权,其个人无权擅自出卖。依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用房是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策住房。单位集资合作建房是经济适用房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用房的有关规定严格执行。经济适用房属于政策性建房,购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中周某对该经济适用房仅是有限产权,且其购房不满5年,不得直接上市交易。

第二,该房产的买卖违反法律的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中,周某将自己所有的住房转让给郑某时未取得房产权属证书,故双方的买卖行为违反了法律的禁止性规定。

综上,笔者认为周某对该经济适用房仅是有限产权,其个人无权擅自出卖,且该住房转让协议违反了法律禁止性规定,故该住房转让协议是无效的。


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