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律师说法

“惹麻烦”的口头租赁合同

日期:2015-03-15 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:14次 [字体: ] 背景色:        

“惹麻烦”的口头租赁合同

作者:安阳市龙安区法院 张小桢

【案情】

2009年3月13日,原告毕某与被告牛某、李某达成口头协议,约定由被告租用原告享有使用权的一块经营场地,被告向原告缴纳了一年的租金。2010年3月,原告去向被告要下一年的租金时,发现是第三人苗某在经营,才知道被告未经原告同意,将场地转租给了第三人。原告诉称,曾多次向被告口头发出解除合同通知,并要求被告缴纳2010年3月13日以后的租金,均被拒绝。2010年7月,原告诉至安阳市龙安区人民法院,要求被告赔偿经济损失、第三人腾清经营场地。因原告提供不出合同已解除的相关证据,法院驳回了诉讼请求。

2010年9月10日,原告毕某通过邮局以特快专递邮件的方式,要求解除与二被告的租赁合同,并要求其于2010年9月15日前腾清该经营场地。被告拒收该邮件。原告于2010年10月9日再次向法院提起诉讼,要求确认与被告之间的口头租赁合同已解除,并要求被告赔偿损失、第三人腾清经营场地。法院审理后支持了原告的诉求。

【法官说法】

一、订立合同要注意采用法律规定的形式。虽然合同法第十条规定,“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式”。但该条同时规定,“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。”根据我国合同法第二百一十五条规定:“租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”,可见,原告与被告尽管订立了一年的租赁合同,但从法律上说是不定期合同。

二 、解除合同的通知应注意采取书面形式。《合同法》第九十六条规定解除合同的方式是通知对方,“合同自通知到达对方时解除”。从合同法的立法本意上应该是以书面形式予以通知。尽管没有排除可以采用口头通知的形式,但如本案原告所遇情形,由于在法庭上举不出口头通知到达被告的证据,而承担了不利的诉讼后果。本案原告第一次起诉时,认为与承租人之间的租赁合同经口头通知已经解除,因此只需起诉承租人及第三人滕清租赁场地并赔偿损失。其实是对解除合同方式与法律效力的误解。后原告毕某以特快专递的形式给被告邮寄了解除合同通知,并限定了期限,再次起诉后,法院基于解除合同通知已到达被告(不论是否拒收)的证据,作出了确认双方合同已解除,由第三人腾清经营场地、被告赔偿原告租赁费损失的判决。在这里说明一下,特快专递邮件信封上标明有邮寄信函名称,比如:“解除租赁合同通知函”;如果对方拒收,也说明通知已到达,阻却不了合同解除的法律效力。

原告由于不懂法而在用法律维护自己的权益过程中走了弯路,吃了苦头。图省事的“口头形式”往往麻烦来时最说不清,惹来一连串不必要的麻烦。学好法、用好法,才能更好地运用法律维护好自己合法权益。


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