“惹麻烦”的口头租赁合同

“惹麻烦”的口头租赁合同

作者：安阳市龙安区法院 张小桢

【案情】

2009年3月13日，原告毕某与被告牛某、李某达成口头协议，约定由被告租用原告享有使用权的一块经营场地，被告向原告缴纳了一年的租金。2010年3月，原告去向被告要下一年的租金时，发现是第三人苗某在经营，才知道被告未经原告同意，将场地转租给了第三人。原告诉称，曾多次向被告口头发出解除合同通知，并要求被告缴纳2010年3月13日以后的租金，均被拒绝。2010年7月，原告诉至安阳市龙安区人民法院，要求被告赔偿经济损失、第三人腾清经营场地。因原告提供不出合同已解除的相关证据，法院驳回了诉讼请求。

2010年9月10日，原告毕某通过邮局以特快专递邮件的方式，要求解除与二被告的租赁合同，并要求其于2010年9月15日前腾清该经营场地。被告拒收该邮件。原告于2010年10月9日再次向法院提起诉讼，要求确认与被告之间的口头租赁合同已解除，并要求被告赔偿损失、第三人腾清经营场地。法院审理后支持了原告的诉求。

【法官说法】

一、订立合同要注意采用法律规定的形式。虽然合同法第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。但该条同时规定，“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”根据我国合同法第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，可见，原告与被告尽管订立了一年的租赁合同，但从法律上说是不定期合同。

二 、解除合同的通知应注意采取书面形式。《合同法》第九十六条规定解除合同的方式是通知对方，“合同自通知到达对方时解除”。从合同法的立法本意上应该是以书面形式予以通知。尽管没有排除可以采用口头通知的形式，但如本案原告所遇情形，由于在法庭上举不出口头通知到达被告的证据，而承担了不利的诉讼后果。本案原告第一次起诉时，认为与承租人之间的租赁合同经口头通知已经解除，因此只需起诉承租人及第三人滕清租赁场地并赔偿损失。其实是对解除合同方式与法律效力的误解。后原告毕某以特快专递的形式给被告邮寄了解除合同通知，并限定了期限，再次起诉后，法院基于解除合同通知已到达被告（不论是否拒收）的证据，作出了确认双方合同已解除，由第三人腾清经营场地、被告赔偿原告租赁费损失的判决。在这里说明一下，特快专递邮件信封上标明有邮寄信函名称，比如：“解除租赁合同通知函”；如果对方拒收，也说明通知已到达，阻却不了合同解除的法律效力。

原告由于不懂法而在用法律维护自己的权益过程中走了弯路，吃了苦头。图省事的“口头形式”往往麻烦来时最说不清，惹来一连串不必要的麻烦。学好法、用好法，才能更好地运用法律维护好自己合法权益。