抵押物的所有权不得约定转移

抵押物的所有权不得约定转移

作者：河南省获嘉县人民法院：杨志鹏 孙玉兰

问：

我的一位朋友借给他的邻居八万元钱，约定月息一分，期限两年，邻居以其房产作抵押，并办理了抵押手续。同时双方还约定，如逾期不还，房产归我的朋友所有。前段时间借款到期后，他邻居不但未还借款，还拒绝将房产腾出交给我朋友。请问，该抵押合同中的房产约定有效吗？我朋友该怎么办？

答：

可以明确地告诉你，你的这位朋友与其邻居签订的抵押合同中债务如到期不还、房产归你朋友所有的内容无效，你朋友可以与其邻居协商以房抵债或者直接向法院起诉，主张债权及对该房产的优先受偿权。理由如下：

其一，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款也规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”

由此可见，你朋友与邻居之间签订的抵押合同中如到期不还，房产归你朋友所有的内容无效，但该抵押合同的其他部分有效。

其二，《中华人民共和国担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第二款又规定：“债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵物。……”这也就是说，你这位朋友在借款到期后，首先可以与其邻居协商，如果此时双方能够达成以房产折抵借款的协议，你的朋友就可以取得此房产的所有权，当然双方也可以协议拍卖、变卖该房产以偿还借款。如协商无果，你朋友可以向法院起诉，要求他的邻居归还借款，并主张对该房产享有优先受偿权，由法院审理后在执行程序中依法对该房产进行折价或以拍卖、变卖房产的形式，来实现你朋友的债权。