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律师说法

抵押财产出租后被要求收回 造成承租人损失谁应赔偿

日期:2015-03-13 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:131次 [字体: ] 背景色:        

抵押财产出租后被要求收回 造成承租人损失谁应赔偿

问:2002年底,同事秦某向我借款5万元,约定借期为半年,并用其邻居小李的一间门面房作抵押。半年过后,由于秦某经商受骗,他亦不辞而别,我要求小李承担抵押责任。但小李称他在2003年4月已将抵押的房屋出租,承租人以租赁合同未到期为由拒绝搬出,后经协商,小李要求我承担承租人装修的费用及其他损失,否则只能待租赁合同期满后才能履行义务。请问,抵押人将已抵押财产出租,承租人的损失应由谁来承担?

答:我国《担保法》没有关于“抵押人将已抵押的财产出租”的行为应作何处理的规定,但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租的,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。从这个规定可以看出,抵押权设定在先,租赁权成立在后,以抵押财产出租的,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实行而解除。承租人对抵押物不享有优先购买权,也不能对抵押物的买受人主张租赁权,租赁权影响抵押权实现时,抵押权人有权要求解除租赁关系。因此,就你的问题看来,承租人以租赁合同未到期为由拒绝搬出是违反法律规定的。对于承租人的损失,也应根据上述法律的规定,以抵押人小李是否书面告知承租人为标准界定到底应当由小李负责,还是承租人自己承担。如果小李曾书面告知承租人该房屋已抵押,则此损失由承租人自己负担;如果小李没有告诉该承租人房屋抵押的情况,则承租人的损失由小李承担。


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