抵押财产出租后被要求收回 造成承租人损失谁应赔偿

抵押财产出租后被要求收回 造成承租人损失谁应赔偿

问：２００２年底，同事秦某向我借款５万元，约定借期为半年，并用其邻居小李的一间门面房作抵押。半年过后，由于秦某经商受骗，他亦不辞而别，我要求小李承担抵押责任。但小李称他在２００３年４月已将抵押的房屋出租，承租人以租赁合同未到期为由拒绝搬出，后经协商，小李要求我承担承租人装修的费用及其他损失，否则只能待租赁合同期满后才能履行义务。请问，抵押人将已抵押财产出租，承租人的损失应由谁来承担？

答：我国《担保法》没有关于“抵押人将已抵押的财产出租”的行为应作何处理的规定，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租的，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。从这个规定可以看出，抵押权设定在先，租赁权成立在后，以抵押财产出租的，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实行而解除。承租人对抵押物不享有优先购买权，也不能对抵押物的买受人主张租赁权，租赁权影响抵押权实现时，抵押权人有权要求解除租赁关系。因此，就你的问题看来，承租人以租赁合同未到期为由拒绝搬出是违反法律规定的。对于承租人的损失，也应根据上述法律的规定，以抵押人小李是否书面告知承租人为标准界定到底应当由小李负责，还是承租人自己承担。如果小李曾书面告知承租人该房屋已抵押，则此损失由承租人自己负担；如果小李没有告诉该承租人房屋抵押的情况，则承租人的损失由小李承担。