我该如何要回自己的房产

我该如何要回自己的房产

编辑同志：

我和我爱人是大学同学，毕业后我在石家庄，她去了上海，婚后两地分居10年。我于1997年调到上海工作,一套二室一厅的住房因一时无法出售，遂托我表弟帮忙照看，将房产证也交给了我的表弟。上个月朋友告诉我，说我表弟3年前办公司需要一笔资金，就将我的房屋以市价卖给了他的朋友，听说他们已经办理了房屋过户手续。请问，他们的交易是否有效？我能否要求购房者将房产返还？如果要求返还，是否超过了诉讼时效？

吴奈同志：

你和你表弟之间属于委托代理关系，你给他的代理权只是照看房屋，他以你的名义将房屋出售，其代理行为显然超越了代理权。

我国《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据以上规定，如果你对你表弟超越代理权的行为不予追认而且相对人也不能提出证据来证明自己有理由相信你表弟有代理权，那么你表弟和他朋友之间的房屋交易行为就应当属于无效的民事行为。《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”你可以要求小王返还你的房屋，但是否能够要回，还要看小王是否能提出相信你表弟有代理权的理由。

至于时效问题，我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。”从你来信谈的情况看，你在外地工作，不知道权利被侵害的实际情况，你请求法院保护合法权益的诉讼时效，应当从你得知权利被侵害之日起开始计算2年为止。所以你现在请求法院保护合法权益并未超过诉讼时效。

开封市南关区人民法院 汪来超