买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人

屠福炎诉王义炎相邻通行权纠纷案

[裁判摘要]

一、买卖合同中，买受人取得的只能是出卖人有处分权的标的物或权利。如果出卖人无权处分，即使买卖双方在合同中进行了约定，买受人也无法通过该买卖合同而取得相应的权属。

二、出卖人出卖不动产时，其基于相邻关系而在他人不动产上享有的通行等权利不应成为转让标的。即使双方在买卖合同中对该通行权进行了所谓的约定，对第三人也不具有约束力。买受人享有的通行权权源基础同样是相邻关系，而并非是买卖合同的约定。当客观情况发生变化，买受人不再符合相邻关系要件时，第三人得拒绝买受人的通行要求，买受人无权以买卖合同中关于通行权的约定约束第三人。

原告：屠福炎。

被告：王义炎。

原告屠福炎因与被告王义炎发生相邻通行权纠纷，向浙江省余姚市人民法院提起诉讼。

原告屠福炎诉称：原告拥有泗门镇泗北村施家弄西路8号小屋两间半，建筑面积为113．05平方米。根据原告父亲的买房文契载明，原告在两间半小屋的东首有一扇历史通道的东大门长期供出入行路之用。原告与被告王义炎系继兄弟关系，被告住在东邻。原、被告双方为了方便生活和出入行路，在1991年2月20日签订了一份协议。协议约定，为了考虑原告对出道地和出入，由原告购买原告房屋南面的两间徐渭明小屋为妥。协议经双方签字，并经多位村干部作证。然而，被告违背协议约定，于 1996年偷偷向徐渭明购买了本该由原告购买的两间小屋。被告于2000年将围墙打住，使原告两间小屋对出的道地也被被告打住了。2009年10月4日，被告乘原告上班时，用砖头将原告东大门砌住，使原告无法出入东门。原告将被告砌住的转头敲掉，被告再次用花秆树枝堆放在原告东门处，使原告无法出入。根据原告父亲生前于 1966年购买争议房时，在契约中明确约定，出入行路有朝东厢见门向南进出无阻，道地公用，故原告既享有东大门出入行路的权利，又享有道地公共使用的权利。被告打围墙强占原告土地公共使用权，又用砖、柴堵住原告东门，又违约购买徐渭明房屋，给原告居住带来不便，权利长期受侵。为此，请求法院判令：1．被告排除原告东大门口的障碍物，确保原告出入行路通畅；2．被告拆除围墙，被告围墙内土地供原、被告共同使用；3．本案诉讼费用由被告负担。

原告屠福炎提供了以下证据：

1．1966年3月17日房屋买卖契约1份，用于证明原告屠福炎享有父亲祖传房屋两间半，出入行路朝东，往南畅通无阻的事实。

2．1991年2月24日协议书1份，用于证明被告王义炎违约向徐渭明购买房屋，使矛盾埋下了种子的事实。

3．原告屠福炎的土地使用证1份、照片6张，共同用于证明被告王义炎使用的围墙挡住了原告晒场的事实。

4．证人杨水淼出具的“撤回先前证明的说明”1份，用于证明证人杨水淼已经撤回了被告王义炎提供的第3组证据中杨水淼的证明的事实。

被告王义炎辩称：原告屠福炎小屋东首确有一扇门，在几十年以前确有出入，因为那时被告房屋东首有出路，而原告小屋西首有条2米宽的沟，没有出入。但是随着村里的发展，十几年以前，被告的东首已无出入口，也要向西南首出入。原告西首的沟已经填成了马路，并且在西南首开了墙门供其出入，行路通畅。现原告已将其房屋出租给他人，并且东首的门已无实际作用而长期不用。被告考虑到双方安全，将原告所谓的“出路”用砖砌墙，这事也得到村委的认同。村委也认为时过境迁，村里已经作出新的规划，原告从自己家的西南首出入更为方便畅通，有利于原、被告两家的共同人身财产安全。如果原告从东首出入，不仅侵犯了被告的私有财产，造成了被告及家人生活上的不方便和不安全，原告自身也是不方便的。被告购买徐渭明的房屋确系双方自愿，且已经通知原告，并经村委会同意，且原告在1991年前已经不是本村村民，无权购买本村房屋。因此，该地块使用权归被告享有，原告无权共同使用。

被告王义炎提供了以下证据：

1．泗门镇泗北村村民委员会的情况说明1份，用于证明当地村委认为原告屠福炎已经有西南出入行路，被告王义炎购买徐渭明的房屋是经过村委会准许，被告可将原告东首间门砌墙堵住的事实。

2．照片13张，用于证明原告屠福炎房屋已经有西南出入行路，并更为方便，被告王义炎没有妨碍原告出入行路的事实。

3．证人杨水淼的证明1份、村里的收据1份，共同用于证明被告王义炎购买徐渭明的房屋，已经征求了原告的意见，并且经过村里同意的事实。

4．泗门镇泗北村村民委员会2010年 7月27日的证明1份，用于证明原告屠福炎现在的出入是朝西南，1991年原告的户籍已经不在该村的事实。

5．被告王义炎的土地使用证1份，用于证明被告的土地使用范围的事实。

浙江省余姚市人民法院一审查明：

1966年3月17日，原告屠福炎的父亲屠珠花与滕菊仙签订了一份房屋买卖契约，约定屠珠花向滕菊仙购买坐落于余姚市泗门镇泗北村的房屋一套。在该买卖契约中注明：“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”。屠珠花去世后，该房屋归原告所有。原告的东邻为被告王义炎。 1991年2月24日，原告与被告签订协议书一份，该协议书约定“现因屋前有惠明两间房屋，现经协商，如惠明房屋出卖，应有福炎归买，但归买后要拆除，福炎道地按原住房对出8公尺，义炎、福炎出入行路各人朝南过东，福炎房屋买进后拆除”。1991年后，原告的户籍已经不在余姚市泗门镇泗北村。1994年5月31日，原告取得了余集建(泗)字第9400452号集体土地建设用地使用证，用地面积为265．62平方米。1997年3月份，被告购买了徐渭明的房子，并向当时的村集体组织缴纳费用400元。2000年，被告在原属徐渭明房屋的后墙处打起了围墙。2006年11月14日，被告取得了余集用(2006)第11642号集体土地建设用地使用证。2009年10月份，原、被告双方发生纠纷，被告从自己的院子内用障碍物将原告原向东出行的门堵住。该纠纷经泗北村、泗门镇有关组织多次调解无果。

另查明：原告屠福炎的父亲屠珠花 1966年向滕菊仙购买房屋时，西面是一条水沟，向西无法出行。后因泗北村的规划和发展，该房屋西面的水沟现已填上，并成为了泗北村内的公共道路。1999年，泗北村村民委员会将原告的出行路线调整为向西、向南出入。

浙江省余姚市人民法院一审认为：

在买卖合同中，买受人受让的客体只能是出让人享有完全处分权的标的物。如果出卖人对有关标的物不享有处分权，不仅出卖人无权出卖，而且买受人也不可能通过与无权处分人签订买卖合同而取得相应的权属。在本案中，原告屠福炎的父亲屠珠花生前于1966年向滕菊仙购买房屋时，受让的客体应当是双方当事人约定的四址分明的、出让人滕菊仙享有完全处分权的房屋所有权及相应土地使用权。滕菊仙对于该房屋及相应四址分明的土地使用权之外的其他土地，客观上是不享有宅基地使用权和集体建设用地使用权的。因此原告的父亲屠珠花，也不可能通过与滕菊仙签订的买卖合同，而取得滕菊仙享有处分权之外的其他土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权的。虽然屠珠花与滕菊仙在买卖合同中载明了房屋“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”，但是该约定只是屠珠花与滕菊仙之间的约定，对第三人没有约束力。作为该房屋的相关权利人，包括滕菊仙、屠珠花以及本案原告屠福炎，在一定条件下，可以向东、向南出行，并非是基于对向东、向南土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权，而是基于民事法律规范的基本原理之一－－相邻关系。所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。具体到本案，由于滕菊仙出卖给屠珠花房屋时，该房屋的西面是一条水沟，该房屋的权利人向西无法出行，根据当时的情况只能向东、向南出行，因此其东邻的有关权利人就应当允许其向东出行。即使原告的父亲屠珠花与滕菊仙当时签订的买卖合同中没有载明“出入行路有朝东厢见门，向南进入无阻，道地公用”的约定条款，原告的父亲根据相邻关系之原理，不仅可以，而且只能向东、向南出行并使用公共道地，但是这并不意味着原告的父亲就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。原、被告双方于1991年2月24日签订的协议书中，虽然也涉及到了原告向东、向南出行的问题，但原告向东、向南出行的原因和基础与原告父亲生前享有向东、向南出行的原因和基础是一致的。因此，原告可以向东、向南出行，也不意味着原告就取得了向东、向南出行所必须使用的土地的宅基地使用权或者集体建设用地使用权。事实上，对于农村每一户宅基地使用权人，作为排他使用的空间只能是相关使用权证中确定的四址范围内的土地。对于该宅基地范围之外的出行路线，应当是遵从当地有关组织的道路规划和统一安排。有关的组织，根据当地的社会发展及客观现实，也有权适时作出相应的调整，相关的权利人也有义务遵守调整后的道路规划和出行安排。本案中，随着泗北村的发展变化，原告房屋西面的水沟现在已经填平，泗北村村民委员会也已经于1999年将原告的出行路线调整为向西、向南出行，原告宅基地的西南方向现在也已经安装了大门，出了该大门就是村里的街道。因此，原告现在从自己的西南方向大门出入，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的使用和生活。从相邻关系的角度考虑，由于前所述及的原告现在已经拥有了方便的出行线路，因此原告现在从被告的宅基地内通过不仅不是必须的，而且对于原、被告双方的使用和生活都是不利的，也是不方便的。综上，原告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。

据此，浙江省余姚市人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，于2011年1月17日判决：

驳回原告屠福炎的诉讼请求。

屠福炎不服一审判决．向浙江省宁波市中级人民法院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。上诉人在东首出入行路不但是历史上的通道，也是各方约定的通行之路。1991年2月上诉人与被上诉人王义炎签订的协议书，可推断出被上诉人对原出入通道行走约定的追认，而且也可肯定上诉人房屋前面需要8公尺道地及相应通风和采光的权利。如果允许被上诉人将上诉人的东首出入通道封闭，那么，上诉人屋内将永远是一篇黑暗，永远无法开南大门。涉案通道和上诉人房屋南首围墙内的土地使用权，均不属于被上诉人的合法宅基地，被上诉人审批的土地使用权只有120平方米。二、一审判决缺乏正当性。相邻各方应本着有利于生产和生活的原则，彼此为对方承受权利的限制。被上诉人忍受上诉人向东首出入行路是基于历史上形成的习惯通道，同时也是双方协议书可推断出为上诉人便利的约束。被上诉人在上诉人房屋南首打围墙，严重影响上诉人房屋外观及通风采光。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人王义炎答辩称：上诉人的出行权问题，根据原来的情况，上诉人屠福炎小屋东首确实有一扇门，但现在情况已经改变，上诉人向被上诉人方向出入已经没有条件，而且该出行道路已经被村委会调整。上诉人的出行由自家西南首出入，更有利于上诉人与被上诉人的生活，有利于两家的人身、财产安全。关于被上诉人围墙一事，上诉人前面原本是该村村民徐渭民的房屋，后来由被上诉人购买后拆除建造了围墙。围墙有栅栏，比较通透，比原来房屋对上诉人房屋的采光肯定要好。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

浙江省宁波市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

浙江省宁波市中级人民法院二审认为：

由于时间的推移和村建设的发展，双方当事人房屋的出入通道和四周的道路发生了明显的变化。上诉人屠福炎房屋西面的水沟已经被填平，村委会于1999年将上诉人的出行路线调整为向西、向南出行，上诉人也在房屋院子的西南角开设了大门，出了大门就是村里宽阔的街道。因此，上诉人从自己的大门出人，不仅符合村里的规划和安排，也有利于自己的生产、生活。上诉人主张的东方向行路，虽曾是上诉人房屋的出入口，但现在该方向行路已经属于被上诉人王义炎的私人院子，上诉人欲打此进出，对双方均不方便，容易引发矛盾纠纷。上诉人房屋南面的围墙，系被上诉人在购入他人房屋后拆除而建造的，围墙的中上部是栅栏，对上诉人房屋的通风、采光影响不大，且比较原来的房屋对上诉人的影响更小。因此，上诉人要求从其房屋东边出入，被上诉人拆除围墙，拆除围墙后的土地供双方共同使用的主张，缺乏依据。上诉人主张的宅基地使用权问题，不属于本案的审理范围。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉，理由不能成立，法院难以支持。

据此，浙江省宁波市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，于2011年4月15日判决：

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。