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律师说法

妥善处理好相邻纠纷案件的对策与建议

日期:2015-04-02 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:29次 [字体: ] 背景色:        

随着社会主义新农村建设事业和城市化建设的不断推进,以及公民法律意识和权益保护意识的增强,法院受理的相邻纠纷案件也在变化中不断增多,过去的 “相邻”大多是“平面”的,而如今逐渐变化为“立体”的相邻。过去城乡常见的因截水、排水、通行、通风、采光等相邻纠纷案件逐渐变化为因野蛮装修、废气、噪声、粉尘损害等。我《国民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。

一、相邻纠纷案件的特点

笔者经过多年的民事审判实践,通过对相邻纠纷案件进行分析发现此类案件主要有如下五个特点:

一是案件当事人都是邻居,甚至大部分还是亲戚,在生产生活中朝夕相处,双方如发生纠纷易激发矛盾,甚至引发争斗。

二是案件标的都是因土地、房屋等不动产的通行、通风、采光、排水、截水的使用权引发的法律关系以及当事人因野蛮装修、废气、噪声、粉尘给相邻人造成一定的损害而引起纠纷。而不动产具有永久性,法院如果以判决确定或改变相邻关系的法律状态,因此也具有永久性。

三是案件标的额不大,但由于当事人长期生活在一个空间,时常因日常生产、生活相处不好、不和睦而引发相邻纠纷,甚至方寸之地引发大争端,因而往往积怨较深,出于斗气,引起诉讼。

四是当事人一方或双方的文化水平不高,没有养成良好的生活习惯,野蛮、粗鲁、自私或不拘小节,不能理解对方或存在挤压、欺负、侵占对方的主观过错。

五是案件产生的原因多种多样。主要是为了生产、生活的方便或是因为土地、房屋等的使用权具有财产权的性质,为了争夺财产;还有的是当事人相信屋场风水等迷信观念,如邻居的屋檐水滴落自家房屋上会有不利影响,修建坟场争夺风水宝地等。

二、相邻纠纷案件的审理和执行难的成因

(一)相邻纠纷案件的审判和执行,要求相邻纠纷的民事判决必须明确、具体,具有可操作性,但民法通则第八十三条关于相邻纠纷案件的规定过于原则和笼统,其只规定:不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍,赔偿损失,但怎样才算“有利生产、方便生活”,怎样才算“公平合理”,又怎样才算“正确处理”?这只能由法官按照公平、公正的法律理念和日常生活经验准则裁判,既不能给当事人明确具体的法律依据,又不能给当事人充分有力的说明。

(二)少数法官在判决时只注重判决的公正性和合法性,而忽略了判决的合理性和实际可操作性。

(三)当事人侵害地役权、建筑物区分所有权或物业管理合同违约与相邻关系竞合时,究竟是侵权、违约行为还是属于相邻一方必须依法“容忍的相邻义务”?法官如何适用法律较难确定,判决时难以找到明确具体的法律依据,造成判决不够明确具体,执行法官也无法执行。

三、妥善处理好相邻纠纷案件的对策与建议

在构建社会主义和谐社会中,认真妥善处理好相邻纠纷案件,化解当事人矛盾,维护社会稳定,有着非常重要的意义,为此笔者建议:

(一)建议遇到邻居野蛮装修,可以向房管部门举报,要求其恢复原状。至于赔偿问题,首先可与邻居交涉,再进一步只能上法院解决。

(二)当事人对于因废气、噪声、粉尘给相邻人造成一定的损害而引起纠纷,可分两步投诉,一是可以向房管部门投诉,确系违法出租的,可以责令其停止违法出租行为。二是如果系饮食服务行业在从事经营活动之前必须事先征得周围居民的同意,并申请取得排污许可证,才可依法从事经营。其它的小店也需要排污许可证,如果没有,可向综合执法局或工商部门要求查处。三是噪声问题,应该向环境执法机关投诉,让环境执法机关对其制止或依法处罚,同时也等于为将可能发生的诉讼收集证据。

(三)加大调解力度,尤其是庭前调解,尽量避免开庭审理,双方对簿公堂,激化矛盾。由法官在庭前耐心向当事人做好法律法规的解释工作,动之以情,晓之以法,让当事人相信法律,相信法官,通过法律途径妥善解决相邻纠纷,避免矛盾冲突上升为暴力事件。此外,可以委托村(居)委会干部或在当地群众中有较高威信的社会人物等出面做调解工作,当事人对他们比较熟悉的信任,他们对现场及争议标的历史比较了解,更容易说服当事人达成解决纠纷的协议。

(二)注重案外纠纷的解决。许多当事人由于其他纠纷的缘由而不让对方当事人通过或通行,因此,法官要从纠纷的源头上着手,协助解决其他纠纷,从而解决相邻纠纷,促使双方化干戈为玉帛。

(四)加快办案速度。在调解无效时,法院应依法及时公正判决,及时解决相邻纠纷,防止矛盾进一步扩大,减少民事案件转为刑事案件的发生,稳定邻里乡邻关系。

(五)对存在挤压、欺负、侵占对方的主观过错的当事人,在说服教育无效的情况下,要依法维护相邻人的合法权益,切实维护公平正义。

(六)注重判决的合理性和可操作性。在保证判决的公正性和合法性的基础上,法官要主动到相邻纠纷现场勘察,听取地方党政机关、村(居)委会、居民小区或物业管理部门以及周围邻居的处理意见,为判决的实际执行奠定基础。

【案 例】2007年春节前夕,杨女士一家欢天喜地搬进了新买的住宅小区。为了方便80高龄的老母亲上下楼,杨女士在买房时特意选择了二楼。该幢房屋的一楼规划设计用途是商铺,开发商将杨女士家楼下的两间商铺卖给了小区内的另一业主。2007年3月,两间商铺的业主将商铺出租给第三方开了一家大众餐馆,餐馆生意很快红火起来,但排放的油烟、噪音也搅得杨女士一家不得安宁。杨女士来电咨询:新颁布的《物权法》有相关的禁止性规定吗?自己能否依照《物权法》维护合法权益?【焦 点】

目前,住宅小区内因相邻房屋排放油烟、废气、噪音及各种污染物而引发的邻里矛盾非常普遍,且这种邻里矛盾常常因处理方式、方法的不当导致矛盾升级,甚至对簿公堂、邻居变仇人。不少业主都有这样的体会:自己有权选择买什么样的房屋,却无法选择自己的邻居。因此,很多业主都非常关注《物权法》中关于房屋相邻权的规定,以期从中找到解决自身问题的法律武器。本文拟对《物权法》的相关规定进行浅析,以使业主正确利用法律武器并有效解决自身问题。

根据我国民法原理,房屋相邻权指两个或两个以上相互毗邻的房屋所有权人或使用人之间,一方在对自己的房屋行使权利时(如:居住、出租),享有要求另一方提供便利的权利,同时也有义务接受另一方对自己权利的限制。打个比方说,业主甲在使用自己三楼的房屋时,住在二楼的业主乙不能在业主甲回家的必经二楼通道上堆放物品,妨碍业主甲的正常通行,同时业主甲也不能排放超标噪音影响楼下的业主乙,但业主乙对楼上业主甲合理范围内的噪音也应当予以容忍。上述甲和乙之间在对自己房屋进行居住时所必须接受的限制和一定范围内的容忍而产生的权利,在法律上就称为“不动产相邻权”;甲和乙之间因使用房屋所发生的关系称为“相邻关系”;甲和乙则称为“不动产的相邻权利人”。

我国《民法通则》第83条和《物权法》第84条都规定了不动产的相邻权利人在处理相邻关系时应当遵循的基本原则,即“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的 16字方针。无论是房屋业主还是司法、行政部门,在处理或调解相邻关系纠纷时都应当严格遵循上述基本原则。相邻关系的种类很多,相邻权的涉及面也非常广泛,不但包括因用水、排水、通风、通行、采光、日照等产生的相邻关系,也包括相邻不动产排放污染物、弃置废物以及相邻管线铺设而产生的相邻关系。本文业主杨女士遭遇的就是典型的相邻房屋排放污染物(噪声)而侵害其相邻权的纠纷。

《物权法》第90条规定:“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”;《民法通则》第83条也规定了不动产相邻方妨碍了对方合法权益时应承担的法律责任,即“给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍,赔偿损失”。可见,我国法律对房屋相邻的业主在排放污染物时是有禁止性规定的,且明确了给毗邻业主造成损害时应承担停止侵害、排除妨碍及赔偿损失的法律责任。本案中,住在二楼的业主杨女士其楼下的餐馆排放油烟、噪音,是否损害了杨女士一家的合法权益?杨女士一家应当如何有效处理?笔者认为应当从两方面进行分析:

第一,一楼餐馆排放的油烟、噪音是否违反了国家规定的相关标准,其排放污染物的行为是否违法?根据《物权法》第90条的规定,一楼的餐馆并不是不能排放污染物,而是不能违反国家规定排放,即一楼餐馆应当采取有效措施,将排放的油烟和噪音等污染物控制在合法限度内。若符合国家规定的,作为与一楼毗邻的二楼业主则有容忍的义务;反之,一楼排放污染物超过国家规定的排放标准,就侵害了二楼业主合法权益的行为,受害的杨女士一家就有权要求一楼停止侵害、排除妨害以及赔偿损失。

第二,杨女士一家有权向一楼商铺的所有权人和使用权人共同主张权利,解决污染物对其的妨害。根据《物权法》第90条的规定,不动产权利人都必须遵守国家规定,不得违法排放污染物。而本案中的不动产权利人事实上包括两方:一楼商铺的所有权人以及使用权人,即一楼商铺的买受人和餐馆经营者。因此,笔者认为一楼商铺的所有权人和使用权人,作为该不动产的权利人在行使房屋权利时,都有遵守《物权法》相关规定的义务。基于此,杨女士作为受害方,应当找准解决问题的主体,以使纠纷有效化解。

有句古话说得好:“冤家宜解不宜结,一场官司一世仇”。笔者建议业主在拿起法律武器维护合法权益时,也应当注意方式、方法,妥善解决房屋相邻关系纠纷,以营造和谐的邻里关系。


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