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律师说法

本案中胡某是否具有原告资格

日期:2015-03-17 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:20次 [字体: ] 背景色:        

本案中胡某是否具有原告资格?

作者:漯河中院 张永辉

【案情】

2007年4月,胡某以40万元购买了李某的一套房产,李某将房产交付胡某使用,并将房产证交给胡某,但未办理房产过户手续。2007年5月,胡某因公出国,遂将该房产交其叔父居住,房产证放在房内。2008年1月,胡某的叔父伪造李某的身份证,并办理公证委托手续,将该房产私自卖给丁某,丁某认为购买此房屋手续齐全,于是交付房款40万元,并办理了房产过户手续。2008年12月,胡某的叔父去世,胡某回国,发现自己所购房产已被丁某占用,且房屋产权也已过户给丁某所有。胡某得知房产买卖的真相,向人民法院提起行政诉讼,请求撤销市房管局为丁某颁发的房产证。

【分歧】

对胡某是否具有原告资格,存在两种不同意见:

第一种意见认为,胡某不具有原告资格。理由是:胡某不是诉争房产法律意义上的所有权人,而丁某取得诉争房产符合民法上的善意取得原则,市房管局在合理信赖基础上作出的过户登记行为并无过错,因此,胡某的损失与市房管局作出的具体行政行为没有行政诉讼法上的利害关系,故胡某不具有原告资格。

第二种意见认为,胡某具有原告资格。理由是:胡某与李某之间虽未办理房产过户手续,但双方之间的物权转让合同已成立并生效,胡某已成为诉争房产的实际所有权人,其对诉争房产享有法律上的财产权利。而市房管局的变更登记行为也在事实上侵犯了胡某的财产权利,因此,胡某具有原告资格。

笔者同意第二种意见。理由如下:

一、《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此规定,李某以40万元将自己的房产卖给胡某、交付了房产证,并将房产交付胡某使用,虽未办理房产过户手续,但买卖合同有效,胡某依法取得该房产事实上的所有权。根据《物权法》第三十二条的规定,物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。根据以上分析,结合《行政诉讼法》第十一条第(八)项及第四十一条第(一)项对受案范围、原告资格的限定,胡某符合“原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织的规定”,依法具有原告主体资格。

二、法院受理后,应当审查房管局房屋变更登记行为是否符合法律规定,符合则支持胡某的诉讼请求,不符合则驳回胡某的诉讼请求。《物权法》第十二条规定了登记机构的审查职责。按照该条第二款“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看”的规定,本条规定登记机构的审查,并非“实质审查”,而是“形式审查”。换言之,本条并不要求登记机构保证登记事项真实,只要达到经审查认为登记申请人所提交的“权属证明”和“其他必要材料”无误,并据此相信登记事项属实即可。结合本案,胡某的叔父伪造了李某的身份证,并办理了公正委托手续,并据此将房产以合理价格转让给丁某。在审查登记时,申请人提供的相关材料足以使登记机构相信登记事项属实,登记机构已依法履行了审查职责,对胡某的损失,房管局并无过错,法院应依法驳回原告胡某的诉讼请求。


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