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律师说法

法院对郑某的起诉应当如何处理

日期:2015-03-17 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:60次 [字体: ] 背景色:        

法院对郑某的起诉应当如何处理?

——不动产的善意取得实例

作者:沈丘县人民法院 潘华东

2007年5月李某申请建房,有关部门为其颁了建筑工程许可证和规划许可证。2008年2月,李某的房子建成并入住。2009年4月,李某将自己的建房手续交给刘某,委托其代为办理房产登记。刘某在未经李某同意的情况下,私自将房产登记在自己名下,并于2009年8月将房产转让给郑某。后李某发现被骗,于2010年3月到房管局申请颁证。2010年4月,房管局为李某颁发房产证。2010年6月,李某将房产转让并交付给王某。后郑某诉王某侵权,因双方都有房产证,郑某遂对王某的房产证提起行政诉讼。

本案是有关不动产善意取得的一个案件,笔者认为法院应当撤销房管局为王某颁发的房产证,理由如下:

一、刘某将房产转让给郑某的行为是无权处分行为

本案中在确认李某的物权时,刘某超越代理权私自将房产登记在自己名下,是无权代理行为产生了登记错误的后果,但是刘某作为登记权利人仍然为法律上的权利人。刘某行使的无权代理行为在没有经过李某的认可之前,将房产转让给郑某,此时刘某的是无权处分行为。(同时可能构成非法侵占,因非法侵占是绝对的自诉案件,不告不理)。

二、郑某善意取得不动产所有权

所谓善意取得,是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人,善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。我国《物权法》第106 条确立了善意取得制度,并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。基于物权法上的不动产的登记的公示效力,郑某在不知情的情况下,购买了登记在刘某名下的李某的房屋产权,并办理了房产证,其行为构成不动产的善意取得。郑某享有该处房产的所有权。

三、李某恶意申请,房管局渎职办证,王某应当知道,恶意购买,所办房产证无效

同一房产不能办理两个房产证,此时李某应当依法向无处分权人刘某请求赔偿损失,但是。李某再次到房管局恶意申请颁证,房管局渎职为李某颁发房产证,此房产证应当无效。王某在购买此处房产并办理房产证时,如果程序合法是应当知道房产证是有瑕疵的,但其任然恶意购买,房管局再次渎职为王某颁发房产证,此房产证也应当无效。

综上,笔者认为法院应当撤销房管局为王某颁发的房产证。


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