一房二卖后的思考

一房二卖后的思考

作者：郑州市中原区人民法院 王婷

案情简介：

张某十年前与某房地产开发商签订商品房买卖合同，购买商品房一套，房屋建成后遂搬迁新居，但却一直未办房产证。张某多次向开发商提出办理房产证的要求，无奈开发商一直以各种理由推迟搪塞。十年后，张某接到法院传票，自己因房屋侵权一案被告上法庭。原来，该房屋交付后房地产开发商又与刘某签订房屋买卖合同，并办理了房产证。张某苦恼不已，遂诉至法院要求确认自己与开发商所签订的房屋买卖合同为有效合同。

争议焦点：

该案张某与刘某均与房地产开放商签订房屋买卖合同，并且交付房款，但房产证户主为刘某。房屋到底归属于谁？

观点：

一种观点认为，根据《物权法》第九条：“关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。法律另有规定的除外。”以及相关法律原则，我国实行物权法定原则、一物一权原则以及公示公信原则。这决定了物权的种类和内容有法律规定，一物不能有二主，物权必须经特定的国家机关进行登记。而刘某依法签订了《商品房买卖合同》，实际履行并办理了房屋所有权登记，刘某与开发商的买卖行为不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张某只能要求开发商返还房款，赔偿损失，不能要求确认房屋所有权，也不能要求办理房产证。

一种观点认为，张某辛辛苦苦攒了多年的钱，购买了一套房子，居住多年，如果让其搬出房子，于情不理。且张某在该房屋具有十年的居住事实，一张房产证就易主他人也让人一时难以接受。将房屋所有权判归刘某是否法律无情？会不会中间有别的隐情？

其实，笔者认为，这两种观点都有一定的论据。只不过一个从法的角度去理解，一个从情的角度去理解。作为最普遍的广大老百姓，特别是法律意识较淡薄的人，很难接受第一种观点，通常认为这个社会没有公道可言，经过法官苦口婆心的释法，仍然不能接受，心中满腹冤屈，甚至引发信访。但是从法律的角度看，法律要保护不仅仅是个案的利益，而是大多数人的利益。这期间，无论是张某自己举证，还是法院查明，都很难找出刘某或开发商存在恶意的证据，而房管局在办理房产证的程序中也没有任何的差错，也是照章办证。这最终还是要归结到张某身上，刘某对外公示公信效力上已是该房屋的所有人，而开发商的一房二卖的行为导致张某与开发商的房屋买卖合同的根本不能履行，张某只能向开发商主张回自己的损失，保护自己的合法权益。

所以，法官提醒，购买房屋时，如果出卖方是房地产开发商的，要认真审查其资质，查明房屋是否已出售，并尽量在合同中详细约定违约责任；如果出卖方是个人的，要认真审查其房产证，是否有权利出卖房屋，细化合同违约责任，督促其过户。