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律师说法

她有权处理房产吗

日期:2015-03-13 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:12次 [字体: ] 背景色:        

她有权处理房产吗?

读者张先生来信说:我的父亲于2002年5月去世。父亲生前与母亲共同购置了一幢楼房,但产权证上却只有我母亲一人的名字。父亲生前没有立遗嘱,他走后,母亲想把那幢楼房卖掉。当母亲知道必须办理继承权公证后,方可到房产交易中心办理过户手续后,便要我明确表示是放弃继承还是主张继承。由于我从小到大生活在这里,直至在这里结婚成家,对这幢楼有着无法言说的感情,舍不得卖掉它,所以没有随母亲到公证处表明放弃继承的态度,并婉转地告诉母亲:我不同意把这幢房子卖掉。我原以为,只要我不去表示放弃继承的态度,母亲就无法办理产权过户手续。谁知,前些天妹妹从电话里告诉我:“母亲已把楼房卖掉了,并已经办理了产权过户手续。”我十分惊讶,说:“在我没有办理继承权公证的情况下,怎么可以办理房产转让过户登记?”妹妹说:“产权证上是母亲的名字,现在只要产权人同意,房产交易中心就会予以办理过户手续。”请问,房产交易中心这样做有法律依据吗?我作为合法继承人的继承权将如何体现?  

另外,我忽然想到我现在的住房,产权证上同样是我妻子一个人的名字,如果说我母亲以产权人的身份独自处理房产是合法的话,那么我妻子是否可以不经我的同意,擅自处理房产呢?我该怎样维护自己的合法权利?  

专家观点  

林玲高级公证员静安区公证处  

张先生的来信,主要涉及三个问题:一、他的母亲是否可以在他未作出放弃继承的表态情况下,把楼房卖掉?他的继承份额如何得到保障?二、房产交易中心在没有继承公证书的情况下,就办理了房产转让过户手续,法律依据是什么?三、他的房产证上没有自己的名字,又该如何避免在不知情的情况下受到侵害?  

先说第一个问题。根据我国《继承法》第26条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得共同所有的财产,除有约定的以外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产一半分出为配偶所有,其余为被继承人的遗产。”如果张先生的父亲生前没有遗嘱和约定,那么房产的一半应属于遗产,张先生作为继承人之一,有权继承。公证处要求他对该遗产作出继承或放弃继承表态,是出具公证书的前提条件,如果他没有表示放弃继承,即视为接受继承。他的母亲在没有办理继承权公证的情况下,把楼房卖掉了,并不意味着他丧失了继承权,因为他原先对楼房的继承份额,在母亲卖掉楼房、获得收益(货币)后,已经转变为另一种形式,即继承遗产部分收益中的相对份额。就是说,这不影响他的继承。  

再说第二个问题。至于他的母亲可否背着继承人将楼房卖掉的问题,按照老的法规,是不能办理过户手续的。但是,今年5月1日起施行的《上海市房地产登记条例》第30条第1款有这样的规定:“转让人是房地产登记册记载的权利人,受让人是有关证明文件中载明的受让人”,提出房地产转移登记申请,应当准予登记。按照这一新规定,张先生的母亲作为那幢楼房的权利人,可以到房产交易中心申请办理过户手续,而房产交易中心为他的母亲办理过户登记手续,同样是依法办事。就是说,这一转让过户登记行为是合法的。这是因为,房产登记的审查,只是从形式即对产权凭证上的户名审查,至于其他未载明的事项,房产登记部门没有核实的义务和责任。张先生作为继承人,可以直接向他的母亲提出,要求继承遗产收益中属于他继承的份额。这是继承人之间的事,与房产登记部门无关。  

最后一个问题。张先生因房产证上没有自己的名字,而担心自己也会遇到类似的情形,即妻子背着他独自把房产转让给他人。张先生的婚姻牢固度究竟如何,他自己最清楚。要我说,即使现在夫妻恩爱有加,但是要面对今后几十年的共同生活,很难说会发生些什么事。从维护自己的合法权利出发,有一点担心还是必要的,并非完全多余。怎么办呢?我认为,唯一的办法,就是请张先生与妻子一起到公证处,办理夫妻财产约定协议书公证,然后持已经公证的夫妻财产约定协议书到房屋所在地的房产登记部门办理房产变更登记,使张先生的名字在房产证上体现出来。这样,不管遇到什么情况,张先生的合法权利就能得到保障。  

新的《上海市房地产登记条例》强调的是保障房地产权利人的利益,从而使交易更为安全。尽管在操作中,可能会与过去的一些做法有矛盾,但是它所带来的是更加多的便利和益处,相信人们会逐步熟悉这一条例,并运用这一条例,更好地保护自己的合法权利。


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