如何理解和判断《执行异议和复议规定》第28条所涉“能够归责于买受人的原因”

最高院裁判观点：如何理解和判断《执行异议和复议规定》第28条所涉“能够归责于买受人的原因”

来源：最高法院!版权归属原作者，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，我们将立即处理。

【裁判要旨】1.《执行异议和复议规定》第28条、第29条规定虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则该两条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可选择适用第28条或者第29条的规定。2.《执行异议和复议规定》第28条第（四）项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，相反地，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申4071号

再审申请人（一审被告、申请执行人，二审上诉人）：贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行。

被申请人（一审原告、案外人，二审被上诉人）：王诗瀚。

被申请人（一审被告、被执行人）：贵阳白云圣龙房地产开发有限公司。

被申请人（一审被告、被执行人）：贵州圣宝龙汽车有限公司。

被申请人（一审被告、被执行人）：贵州福圣宝钱融资担保有限公司。

被申请人（一审被告、被执行人）：金远禄。

被申请人（一审被告、被执行人）：王子诚。

被申请人（一审被告、被执行人）：高朗月。

被申请人（一审被告、被执行人）：舒涛。

被申请人（一审被告、被执行人）：荣敏。

再审申请人贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行（以下简称贵阳农商行小河支行）因与被申请人王诗瀚、贵阳白云圣龙房地产开发有限公司（以下简称圣龙房地产公司）、贵州圣宝龙汽车有限公司、贵州福圣宝钱融资担保有限公司、金远禄、王子诚、高朗月、舒涛、荣敏案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院作出的（2020）黔民终473号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

贵阳农商行小河支行申请再审称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。第一，原审判决适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定进行审查。《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“登记在被执行人的房屋”与第二十九条规定的“登记在房地产开发企业的房屋”最明显的区别是案外人作为买房人还没有选择办理产权证的权利和条件，自己买的房屋非因自身的原因仍然还登记在房地产开发企业的名下，没有来得及为购房人办理所购房屋的产权证时就出现了房地产开发企业因自身债务而导致购房人购买的房屋被执行查封。本案虽然也是购买人购买的房屋登记在房地产开发企业的名下，随后因房地产开发企业欠债而造成房屋被强制执行，但本案的情形与《执行异议和复议规定》第二十九条规定的精神和《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神是不符合的，就本案而言王诗瀚是有明显的过错和责任的。王诗瀚和圣龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定了“圣龙房地产公司应当在2004年9月15日向王诗瀚交付房屋，并在交付后的365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。也就是说王诗瀚作为购买人明知根据合同约定案涉房屋是要在2005年9月15日之前办理产权证的，但是圣龙房地产公司在2006年2月10日将案涉房屋登记在自己公司名下并多次用于抵押融资。即案涉房屋至少在2006年2月10日之前就可以办理产权证的，在这个时间范围内王诗瀚可以要求圣龙房地产公司办理产权证，圣龙房地产公司也有条件为王诗瀚办理产权证，只是在本案中存在“一房二卖”的情形，圣龙房地产公司在将案涉房屋出卖给王诗瀚后又登记在自己公司名下，而案涉商品房买卖合同并没有办理商品房的预售备案登记也没有办理预告登记。王诗瀚根据合同享有仅仅是债权，不能对抗抵押权，不能排除强制执行。第二，王诗瀚不能举证证明已支付购房款。王诗瀚不能举示银行转款凭证及取款凭证，单凭圣龙房地产公司出具的收据不足以认定王诗瀚支付了购房款，原审法院没有就款项交付的真实性进行审查，仅凭收据认定王诗瀚支付了全部购房款属于认定事实错误。第三，王诗瀚对案涉房屋的产权证没有办理在自身名下存在明显过错。王诗瀚作为买受人应对办理产权证有着审慎的关注和注意义务，对案涉房屋可以办理产权证、已办理产权证甚至已经抵押给的其他第三人作为借款担保的事项是知道或应当知道的，但至今未办理产权证导致圣龙房地产公司将案涉房屋登记到自己的名下并对外抵押，因此王诗瀚是有明显过错的，原审判决忽略王诗瀚如此明显重大的过错，认定王诗瀚没有办理产权证是因为房屋抵押给金融机构，从而不存在过错属于认定事实错误，甚至不排除王诗瀚与圣龙房地产公司恶意串通，以此来损害各个金融机构抵押权人的合法权益。

本案其他当事人均未提交书面的答辩意见。

本院经审查认为，贵阳农商行小河支行的再审申请事由均不能成立。理由如下：

一、关于法律适用的问题

《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条规定的区别仅在于被执行人是否为房地产开发企业以及被执行的标的物是否为用于居住的“一手房”。上述两条规定虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。本案中，根据王诗瀚在一审中所陈述的事实和理由，王诗瀚是主张适用上述两条规定来排除贵阳农商行小河支行的强制执行的，原审根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查王诗瀚提出的执行异议并无不当。

二、关于王诗瀚是否已经支付全部或大部分购房款的问题

王诗瀚与圣龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对于付款方式的约定是“认购方选定一次性付款于2004年9月13日付清总房款壹拾伍万元整并签订合同”。王诗瀚在诉讼中已经举示了圣龙房地产公司于签订合同当日出具的、载明收到150000元的收据，与合同约定相符，原审认定王诗瀚支付了合同约定的全部购房款并无不当。

三、关于王诗瀚对案涉房屋没有将房屋产权证办理在自身名下是否存在明显过错的问题

从实践中看，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。根据贵阳农商行小河支行的主张，王诗瀚具有的过错是未尽到审慎和关注的义务，未及时要求圣龙房地产公司办理案涉房屋的产权证书。但上述“消极不行使登记权利”一般是指买受人为了达到某种目的而在能办理产权登记的时候故意不办理，但贵阳农商行小河支行并未举示相应的证据证明王诗瀚存在上述情形。事实上，案涉房屋在2006年后被圣龙房地产公司多次用于抵押融资，客观上无法再办理产权登记。况且，《执行异议和复议规定》第二十九条所列举的排除执行的条件并不包括“非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，贵阳农商行小河支行的该项主张不能成立。

综上，贵阳农商行小河支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行的再审申请。

审 判 长　 王朝辉

审 判 员　 郎贵梅

审 判 员　 刘丽芳

二〇二一年六月二十二日

法 官 助 理 施荣鑫

书 记 员 罗映秋

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15652571727。