一方婚前购买房屋婚后共同还贷增值部分如何计算

一方婚前购买房屋婚后共同还贷增值部分如何计算

——赵某艺诉王某江离婚后财产案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民终第1371号民事判决书

2.案由：离婚后财产纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：赵某艺

被告（上诉人）：王某江

【基本案情】

赵某艺、王某江原系夫妻关系，双方于2012年5月9日登记结婚，2015年6月9日经昆明市中级人民法院（2015）昆民二终字第483号《民事判决书》判决离婚，该判决于2015年6月30日生效。王某江婚前于2009年4月5日购买位于昆明市银海领域小区x幢x单元401室房屋，房价为747845.95元，首付款为247845.95元，贷款为500000元，贷款期限为360个月，贷款年利率为4.158%,以等额本金方式还款，总利息为312716.25元，双方婚姻存续期间共同偿还贷款291179.76元。另查明，在双方离婚纠纷中，已对双方为王某江婚前购买的房屋向银行偿还贷款20万元予以处理。现赵某艺起诉要求判令王某江补偿双方婚姻关系存续期间为该房屋共同还贷支付的款项及该房产相对应财产增值部分。

【案件焦点】

1.一方婚前购买的房屋婚后双方共同还贷对应的增值部分如何计算；2.判断房屋增值是以购买时价格为参考还是以结婚时的价格为参考。

【法院裁判要旨】

昆明市官渡区人民法院经审理认为：房屋的总价款应认定为1060562.20元（购房价747845.95元+总利息312716.25元=1060562.20元），双方共同还贷290079.76元。根据房屋中介网站的二手房交易价格，酌情认定房屋每平方米9000元，房屋现价值为1287810元（143.09平方米x9000元=1287810元）。共同还贷相应增值为352216.035元［婚后共同还贷款/房屋总价款（房价款+总利息）x房屋现值，即290079.76元/1060562.20元=27.35%x1287810元=352216.035元］,因双方在离婚诉讼中已对共同还贷部分20万元予以分割，故在本案中仅对双方共同还贷的91179.76元及共同还贷291179.76元的相对应财产增值部分进行处理。因双方在婚姻存续期间共同归还被告婚前购买房屋的部分按揭贷款，故对该房屋共同还贷未予以分割部分及共同还贷相对应财产增值部分，均享有分割的权利，双方共同还贷未予以分割部分为91179.76元及共同还贷相对应财产增值部分为347708.70元，两项合计438888.46元。结合双方对房屋的投入及归还贷款情况，酌情判决由被告补偿原告180000元。

昆明市官渡区人民法院根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（三）》第十条的规定判决如下：一、由被告王某江在本判决生效之日起十日内补偿原告赵某艺共同财产分割费180000元；二、驳回原告赵某艺的其他诉讼请求。

王某江对一审判决不服提起上诉。二审期间，王某江申请对结婚时和离婚时诉争房屋的市场价值进行鉴定。经鉴定，该房屋在双方结婚时的市场单价为8930元/㎡,总价值1277794元,离婚时的市场单价为8620元/㎡，总价值1233436元。赵某艺认为应该以房屋购买时的价值作为房屋增值的参考而不是结婚时的价值。昆明市中级人民法院经审理认为：要求分割婚后共同还贷支付的款项对应财产增值部分应以该不动产增值为前提。如果发生增值，用共同还贷部分乘以不动产升值率除以2得出的数额即为补偿对方的数额。这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前増值属于一方的个人财产。上诉人赵某艺要求以上诉人购买房屋时的价值作为是否增值的参考不符合相关法律规定的精神。

而不动产增值率=离婚时不动产现价格-不动产成本（结婚时不动产价格+共同已还利息+其他费用），依据深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2017年5月21日出具的估价报告，本案中从双方结婚到离婚诉争房屋并没有增值，反而贬值，故也就不存在婚后共同还贷增值部分的分割，但被上诉人可以要求就婚后共同还贷支付的款项进行分割。

同理，关于上诉人就房屋贬值部分要求对方承担的上诉请求，本院认为，该房产买卖合同系上诉人婚前签订，购买什么位置、楼层、朝向系上诉人自己的选择，被上诉人只参与婚后共同还贷，上诉人自然应当承担房价下跌的风险。同时，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。上诉人作为产权登记一方至少应给被上诉人共同还贷本息一半（91179.76元÷2=45589.88元）的补偿。综上，一审法院不当之处，本院予以纠正。

昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，作出如下判决：

一、撤销昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初字第2835号民事判决；

二、上诉人王某江于本判决生效之日起补偿被上诉人赵某艺45589.88元；

三、驳回赵某艺的其他诉讼请求；

四、驳回王某江的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案处理重点主要在于对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的理解，即一方婚前购买的房屋婚后双方共同还贷支付的款项对应的增值部分应如何计算？判断房屋增值应以购买时价格为参考还是以结婚时的价格为参考？

具体到本案中，一、二审法官审理思路出现分歧，其主要原因在于对上述规定的理解不同。一审法院认为，应该以房屋购买时的成本作为参考，且在判断房屋现价值时仅以二手房交易网站上的单价作为标准，据此计算得出争议房屋增值的结果。但二审法院认为应该以双方结婚时的房屋价值作为增值率的参考，同时委托了第三方鉴定机构对房屋价格进行评估，对于经鉴定得出的价格双方均不持异议。后得出争议房屋在婚姻存续期间并未升值反而贬值的结论，遂对一审判决予以改判。

值得注意的是，对婚后双方共同还贷支付的款项对应的增值部分在不同地区、不同法院由于理解不同，存在不同的计算方法，导致审理结果的不一致。

该类情况在日常生活中较为常见，多为男方婚前签订购房合同并支付首付，婚后双方共同还贷。离婚时处理此类纠纷既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所做的贡献，对其作出公平合理的补偿。对此，建议针对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条制定统一具体的计算方法，以便法律实施的统一。

编写人：云南省昆明市中级人民法院 汪丹丹