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法官谈案

一起宅基地使用权纠纷案评析

日期:2015-03-26 来源:北京律师事务所 作者:北京律师 阅读:63次 [字体: ] 背景色:        

一户“两”宅如何认定?

作者:六安市金安区人民法院 王秋月

近日,六安市金安区法院审结一起宅基地使用权纠纷案评析,原告陈某有两份集体土地建设用地使用证,这两份证书的效力如何,能否支持原告的诉讼请求?

法院经审查,原告原有一块宅基地,被确权且核发了集体土地建设用地使用证,后原告根据规划全部移居他处,由土管部门调换宅基地,原告经申报重新获批宅基地,并核发了新的集体土地建设用地使用证,原告原先使用的宅基地退还为耕地,但原告并未按有关规定将原集体土地建设用地使用证交回土地管理部门,土地管理部门亦未按规定将该土地使用权证公告注销。后计生站对原告村的土地进行征地,在建房过程中,开辟一条道路至计生站办公楼前,该条道路毗邻原告住宅房北侧,后原告在其住宅房北侧的宅基地范围之外构筑围墙。原告以被告计生站擅自在其使用的土地上建盖计生服务所楼房,且开辟道路挖掘土地,致使原告的楼房受损,存在较重的安全隐患,诉至法院。

法院认为,原告主张被告建设计生服务所侵占其宅基地使用权,所依据的主要证据为原集体土地建设用地使用证。原告在诉讼中主张,该份土地使用证未经法定程序注销,仍具有法律效力,原告据此仍对原宅基地享有土地使用权。法院对此认为,1、“一户一宅”系国家对宅基地审批管理制度的基本原则,原告无权享有两处宅基地使用权,由于土管部门已经为原告调换宅基地,原告持有的该份土地证应由其本人交回或由土地管理部门依法注销;2、被告为建设计生服务所依法履行了各项建批手续,对征用土地的使用权已记载于土地管理部门登记簿中,并据以享有对于诉争土地的合法使用权;2、原告对原宅基地享有的使用权源于国家土地管理部门对其使用宅基地申请批准的具体行政行为,而非其持有的土地使用证本身;3、土地使用证作为国家土地管理部门核发的权利人对该宗土地享有使用权的对外书面证明,其效力不得与土地管理部门土地登记簿的效力相对抗。原告上述主张无法律依据,法院对此不予支持。

关于原告主张计生服务所在建设过程中开挖道路致其住宅房损坏,法院对此认为,1、原告二楼南侧房顶也出现一道裂缝,原告对此解释为自然裂缝,而对北侧房顶裂缝主张系开挖道路所致,显然与常理不合;2、原告主张计生服务所开挖道路导致其住宅房地基下沉直接致房屋损坏,无相关鉴定报告佐证;3、原告在其住宅房北侧构筑围墙系违法行为,根据土地使用证附图及现场勘测,计生服务所开挖道路并未侵占杨克树宅基地。综上,法院驳回原告的诉讼请求。

解说:

《土地管理法实施条例》第三条规定,国家依法实行土地登记发证制度。本案中,先生店乡政府的征地行为已履行各项审批手续,并办理了土地登记。从物权公示、公信原则出发,土地登记就是要借助国家行为给土地的流转提供一个有国家公信力支持的、公开的、透明的法律基础。它表现为行政机关对当事人的权利状态方面的有关事实的记载。土地使用权人所享有的权利因土地登记而推定为正确、真实。

土地证作为一种证书,虽然可以证明土地权利归属的法律事实,但其证明力的依据是其记载应与权利登记簿上权利的设立、变更、消灭的记载具有一致性。如果离开了土地登记簿或与登记簿的记载不一致,土地证就失去了对土地权利归属的证明力,而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更,土地证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如,在土地出让、转让时,土地证的交付并不产生土地权利转移的效果,土地证受让人并不能以取得出让人的土地证为由,主张其已经取得该宗土地的权利;土地证书遗失后,土地权利人并不因此失去土地权利,权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利,并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。以上分析可见,土地证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条对于不动产权属证书与不动产登记簿的效力亦作出了明确规定。

具体到本案中,原告将土地证视作证明土地权属的唯一合法凭证,忽视了土地登记簿的最终证据效力,同时其主张亦违背了我国宅基地审批制度“一户一宅”的基本原则,其诉讼请求理应予以驳回。


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