二十一、哪些住房不宜公开上市出售?如何认定?
答:在房改售房过程中,由于种种原因,一些不可售住房比如涉及国家安全、保密,以及党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,也已向职工出售。考虑到中央和国家机关的一些单位和房产具有特殊性。若允许其公开上市出售,势必影响该单位的正常工作秩序,造成不必要的隐患。因此,该类住房不宜公开上市出售。鉴于不宜公开上市出售住房的情况比较复杂,其具体界定以原产权单位的认定意见为基础,以报经交易办公室备案为基准。原产权单位在界定不宜公开上市出售住房时,一定要认真对待,既要考虑职工改善住房的需要,又要兼顾单位安全、保密和生产发展,应根据本单位实际情况,对不宜公开上市出售的,要抓紧确认该类住房的范围,经单位主管领导审核后,报交易办公室备案。不宜上市出售住房经交易办公室备案后,产权单位和档案管理部门应及时在职工住房档案中进行登记。
二十二、与原产权单位有特殊约定主要指什么?
答:与原产权单位有特殊约定,一般是指原产权单位与职工就服务期的相关约定。与原产权单位有特殊约定的须有正式的合同文本,且应符合公平、公正原则。与原产权单位有特殊约定的,应当在住房档案中登记。这里需要强调的是,随着住房制度改革的进一步深化,原房改政策中关于“已购公房住满五年方可上市交易”的规定已经取消,职工上市出售时,不受与原产权单位有关此项约定的限制。
二十三、不得上市出售住房如何处理?
答:为了不损害购房职工的利益,《办法》规定,凡属超标而未经处理的住房,经原产权单位按规定超标处理后,可以上市出售。法律、法规规定的其它不得上市出售的住房,待法律、法规规定的限制条件取消后可依法上市出售,即,被查封的住房解除查封后,被抵押的住房解除抵押后,可按规定上市出售。
二十四、不宜公开上市出售住房如何处理?
答:涉及国家安全、保密的特殊部门的住房,党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内不宜公开上市出售的住房,可按规定向原产权单位腾退,也可在原产权单位职工范围内进行交易。出售人可向原产权单位提出申请,原产权单位应积极帮助出售人在本单位范围内寻找买受人。
二十五、已购公房上市出售为什么要补交土地出让金?
答:房改成本价和标准价中均未包含土地的使用价格。按照国家有关规定,无偿取得土地使用权的单位和个人,在按市场价格出售房屋时,土地使用权随之转让,交易价格中包含的土地使用权转让价格,即土地使用权出让金,应向政府补交。
二十六、已购公房上市出售土地出让金的缴纳主体和标准,如何办理?
答:依据财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理办法的若干规定》(财综字[1999]113号)、国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(1999年9月22日)和《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》(京政发[2003]3号)的相关规定。上市出售的已购公房,由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。
二十七、按成本价购买的公有住房上市出售后是否与原产权单位进行收益分成?
答:为降低交易门槛,让利于民,凡以房改成本价购买的住房上市出售的,在按规定缴纳税费后,收入全部归产权人个人所有,不与原产权单位进行收益分成。
二十八、按标准价购买的公有住房上市出售后如何与原单位进行收益分成?
答:凡以标准价购买的住房,出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款,取得全部产权后上市出售;也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款,划转到原产权单位售房款专户。目前,出售人只能先到原产权单位按[99]京房改办字42号的有关规定补交房价款。住房出售按规定缴纳税费后,其销售收入全部归产权人个人所有。
二十九、已购公房上市出售应缴纳哪些税费?
答:按照北京市税务局和北京市国土资源和房屋管理局的相关规定,已购公房上市出售应缴纳如下税费:契税:成交价的1.5%(买方负担);印花税:成交价的0.3%。(买卖双方负担);土地出让金:当年房改成本价的1%(买方负担);中介代理费:成交价的1%—3%(买卖双方负担);评估费:评估额的3%(评估方负担)。
三十、已购公房上市出售后物业费、供暖费如何处理?
答:在房改售房时,物业管理和供暖体制没有跟上产权主体的变化,仍沿用了旧的体制:物业费由售房单位负担,供暖费由产权单位代供暖企业向职工所在单位收取。而已购公房上市出售后,房屋已成为商品房,房屋买受人与该房屋的原产权单位无任何关系,如果仍沿用旧体制,势必影响住房商品化和物业管理市场化的进程,阻碍业主自治机构的建立,引发产权单位、职工所在单位、买卖双方之间的矛盾。因此,《办法》明确规定,已购公房上市出售后,新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担,原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议。
三十一、已购公房上市出售后,房屋公共维修基金如何处理?
答:已购公房上市出售后,房屋公共维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
三十二、定点代理机构在为职工上市出售服务时应承担什么责任?
答:定点代理机构应依据本办法及相关规定,按照提高效率、方便交易的原则,为出售人代理交易并办理相关手续。定点代理机构应按法律及相关政策规定合理收费。定点代理机构违反本办法及相关规定,不能向交易人提供有效服务的,将取消其定点代理资格。
三十三、定点代理机构应如何收取费用?
答:《办法》要求出售人必须到定点代理机构办理相关手续,其目的是为了加强系统监管,规范交易行为。凡属交易过程中的政策性行为,如出售人进行政策咨询等,定点代理机构不得收取任何费用;凡属出售人的个人市场行为,如交由定点代理机构代办过户手续等,出售人应按法律、法规的规定缴纳相应费用。同时,交易办公室应加强对定点代理机构收费行为的监管,切实防止发生损害职工利益的行为。三十四、已购公房上市出售交易过户、权属变更登记如何办理?答:《办法》主要是基于中央在京单位已购公房上市出售的一些特殊情况作出的具体规定,而已购公房上市出售的一般性问题如交易程序、过户手续、办理产权等保持与北京市政策的统一性。因此,《办法》规定,交易过程中涉及此类事宜,按北京市有关规定执行。三十五、《办法》的适用范围是什么?答:《办法》的适用范围,是按照《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》(厅字[1999]10号)和《关于中央在京企业住房制度改革工作实行归口管理的通知》(国管房改字[1999]277号)的规定,包括了党中央各部门,全国人大机关,全国政协机关,最高人民法院,最高人民检察院,国务院各部委、各直属机构,各人民团体,及其所属各级单位。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业,及其所属各级单位已购公房上市,均按《办法》的规定执行。
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