房屋所有权人在法院查封后再行转让的，房屋受让人不能取得对抗申请法院对该房屋采取查封措施的债权人的权利

房屋所有权人在法院查封后再行转让的，房屋受让人不能取得对抗申请法院对该房屋采取查封措施的债权人的权利

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【裁判要旨】《城市房地产管理法》第三十八条第一项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。据此，在法院已经就案涉房屋查封之后，房屋所有权人不得就该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反上述法律规定，签订转让协议，该房屋受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。对此，《查扣冻规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，在执行程序中也确定了上述原则。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申2258号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：金春红，女，1972年8月19日生，朝鲜族，住吉林省通化市东昌区。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑永哲，男，1972年1月17日生，朝鲜族，住吉林省通化市东昌区。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：葛忆辉，女，1962年8月25日生，汉族，住吉林省长春市。

一审被告：通化市亿城房地产开发集团有限公司。住所地：吉林省通化市光复东路阳光忆城。

法定代表人：冯兹群，该公司董事长。

再审申请人金春红、郑永哲因与被申请人葛忆辉，一审被告通化市亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2018）吉民终378号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

金春红、郑永哲申请再审称：1.金春红、郑永哲对二审法院认定《<阳光忆城>认购书》为合法有效的书面买卖合同无异议，该合同的签订日期为2016年4月16日，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定；2.金春红、郑永哲已开具了相关证明，证明涉案房屋为金春红、郑永哲的“唯一住房”，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定；3.金春红、郑永哲只是以安置房票的方式向亿城公司支付的购房款，并非房屋拆迁安置中的被拆迁人,金春红、郑永哲通过安置房票的方式向亿城公司支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定。综上，请求撤销吉林省高级人民法院（2018）吉民终378号民事判决书、撤销长春市中级人民法院（2017）吉01民初1087号民事判决书，驳回葛忆辉的诉讼请求，一、二审案件受理费由葛忆辉负担。

本院经审查认为，根据金春红、郑永哲的再审申请，本案当事人争议的主要问题是：金春红、郑永哲提出的执行异议是否成立。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据上述法律的规定，在法院已经就案涉房屋查封之后，房屋所有权人不得就该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反上述法律规定，签订转让协议，该房屋受让人也不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人的权利。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，在执行程序中也确定了上述原则。本案中，2016年4月16日,金春红、郑永哲与亿城公司签订《<阳光忆城>认购书》认购G7-2-1702室。2016年5月10日,金春红、郑永哲,通化市房屋征收经办中心与亿城公司签订了《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》，对《<阳光忆城>认购书》予以变更，约定购买的房屋是阳光忆城小区B5-1-201室。2016年12月23日,金春红、郑永哲申请将《货币化安置棚户区居民回购商品房屋合同书》中约定购买的房屋,即:阳光忆城小区B5-1-201室,调换为阳光忆城小区G7-2-1702室。但是，因另案亿城公司与葛忆辉借款纠纷诉讼，2016年6月2日，长春市中级人民法院查封了阳光忆城小区G7-2-1702室。本院认为，因金春红、郑永哲变更合同约定、申请调换阳光忆城小区G7-2-1702室时，该房屋已经被人民法院查封，金春红、郑永哲对阳光忆城小区G7-2-1702室这一案涉房屋，不享有排除强制执行的民事权益，不能对抗该查封权利人葛忆辉。一、二审法院对此认定，并无不当。金春红、郑永哲关于其对案涉房屋享有优先权的再审申请主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，金春红、郑永哲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回金春红、郑永哲的再审申请。

审 判 长　 余晓汉

审 判 员　 李盛烨

审 判 员　 仲伟珩

二〇一九年五月二十三日

法 官 助 理 池 骋

书 记 员 马之恒