承租人拖欠房租，出租人可否采取停水断电方式进行催缴

作者刘昌硕律师，来源审判与实践

前言

房屋租赁过程中，当承租人拖欠房租时，出租人为了维护自身权益，会采取相应的催缴措施。停水、停电、锁门等措施是出租人催缴房租的通常手段。笔者在处理房屋租赁合同纠纷过程中总会遇到出租人为了催缴房租采用停水断电的方式逼迫承租人交租。当双方矛盾不可调和起诉法院时，出租人的诉求往往是请求承租人缴纳欠付租金，而承租人往往反诉要求出租人赔偿因停水断电而造成的损失。出租人的停水断电措施，是否有法律依据？审判实践中的做法又是如何的呢？

案例一：北京康弘门窗制品有限公司上诉北京春成天顺窗业技术有限公司房屋租赁合同纠纷案（(2016)京03民终7983号）

法院认为：本案中，虽然春成公司没有按照约定支付应该递增的租赁费并拖欠水费，但是现在没有证据证明康弘公司事先告知春成公司缴纳拖欠的租金和水费，否则将采取停止供电，同时康弘公司也没有提供证据证明春成公司有窃电行为，故康弘公司停止供电的理由不足，构成违约，应赔偿春成公司损失。

案例二：北京安利隆生态农业有限责任公司等租赁合同纠纷案（(2015)三中民终字第14272号）

法院认为：针对安利隆公司断水断电一节，安利隆公司在2009年12月3日、2010年8月27日、2010年9月7日三次催款函中均表示，将采取停水停电措施，但太极公司仍未履行付款义务，房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。停水停电措施应属于安利隆公司的行使抗辩权的行为，不宜认定为违约行为。

上述两则判例，同样是在承租人欠付租金的情况下，法院对于出租人采用停水断电的催缴措施的法律评价却截然相反，第一则案例中法院认为出租人采用停水断电措施构成违约，而第二则案例中法院认为出租人采用停水断电措施属于行使合同履行抗辩权的行为。

北京地区对房屋租赁合同纠纷中出租人采用停水断电措施催缴租金的法律规定：

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称“解答”）“11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？

房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。

出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。”

结合上述两则案例对《解答》第11条的简要分析：

上述两则案例虽同为出租人为了催缴房租采用停水断电的措施。但具体操作过程有所不同，第一则案例中出租人并未提前告知承租人如其继续欠付房租便采取停水断电的措施。第二则案例中，出租人在采取停水断电措施前已经多次函告承租人将采取停水停电措施进行租金催缴。由此可知必要的通知函告义务，应是出租人采用停水断电措施的前提条件。

根据《解答》第11条规定，出租人采用停水断电措施的被认定为合法行使合同履行抗辩权的行为须具备如下条件：

（1）出租人须先对承租人进行催告；

（2）出租人须事先告知承租人将采取停水断电等行为；

（3）承租人在合理期限内仍未依照合同约定支付拖欠的租金；

（4）如合同约定了出租人停水断电的其它前提条件的，出租人要同时满足。

（5）同时，出租人采取停水断电措施应注意不能超过必要限度，采取上述措施应当与承租人欠付的租金的数额、比例，以及过错程度相适应。

综上

在承租人欠付房租的情况下，出租人采用停水断电措施催缴房租，在一定情况下可以认定为出租人行使合同履行抗辩权的行为。但在具体的操作过程中应进行事先催告、并确保该措施的影响在合理的限度内，否则很可能被认定为违约行为。