买央产房十年未过户应了解产权性质和政策

陈女士十年前从张先生处购买了一套央产房，双方约定等待政策允许时办理产权过户手续，但在央产房相关政策出台后，张先生却迟迟不配合办理过户手续，陈女士将张先生诉至法院，要求其履行过户义务。近日，海淀法院审结了该案。
陈女士称，张先生于1994年从单位以房改房的方式购买了一套央产房。2004年，她从张先生处购买了这套房屋，并支付了全额购房款。当时双方约定待国家政策允许就办理过户手续。2009年，国家出台了央产房交易的相关政策，但张先生至今仍不配合办理过户手续，已经构成违约，故诉至法院要求其履行过户义务。

对此，张先生称，他与陈女士的确签订了房屋买卖合同，但由于该房屋性质是标准价，原产权单位享有部分产权，他并不是完全产权人。为此，张先生提起了反诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。

法院经审理查明，1994年，张先生从单位以房改房的方式购买了一套央产房。次年，张先生取得了该房屋的房产证。2004年，陈女士与张先生就该房屋签订了房屋买卖合同，并约定待国家政策允许就办理过户手续。合同签订后，陈女士依约支付了全部购房款，但至今双方未能就涉诉房屋办理产权变更手续。经查，这套房子的原产权单位享有6%的产权。购房职工如欲将该房屋上市交易，需将原产权单位享有的产权购入，并将房屋性质变更为成本价。至今，张先生未向原产权单位提出购买单位产权的申请，亦未进行相应的产权性质变更。

法院经审理后认为，涉诉房屋的产权性质现仍为标准价，因未变更为成本价性质而暂不具备上市交易及过户条件，故无法办理产权过户手续。由于张先生可以通过向原产权单位提出申请、购入单位所持有的产权份额，使这套房屋具备上市交易条件，因此这套房屋的买卖合同不能认定为无效。最终，法院判决驳回了陈女士的诉讼请求和张先生的反诉请求。

为避免交易风险和不必要的经济损失，海淀法院法官提示，在订立房屋买卖合同前，当事人应充分了解房屋产权性质，一般房屋的产权性质在房产证上都会有所体现，如果当事人对此无法识别，可以持房产证复印件咨询相关房屋交易部门（包括各区县房管所、央产房交易办公室）或原产权单位。