面对情势变更买房人退房算不算违约

面对情势变更买房人退房算不算违约？

栾先生在宝应县城买了第二套房子，100多平方米。4月12日购房当天，他和开发商约定首付20％，可当他17日去银行办理购房贷款时却吃了“闭门羹”，根据国务院房贷新政，从4月16日起，像栾先生这种情况，首付必须达50％。记者也了解到，像栾先生这样的情况并不少见。房贷新政已经让不少买房人进退两难。老协议和16日实施的新规定“打架”的情况，到底该依哪一个呢？5成首付交不起，退房算不算违约？

买房人：5成首付交不起，

不要定金要退房

4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布，要求对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一政策对我市楼市产生了不小影响，随着国家政策的忽然而至，首付比例提高后出现买家毁约的现象增多。宝应市民栾先生只是众多买房人中的一个缩影。

“楼市调控之前，由于房价涨得快，一些房东宁愿赔双倍定金也不愿意卖房，因此毁约的基本上是卖家。新政出来后，想毁约的基本是买家。”我爱我家房产中介凯莱店的万萍告诉记者，她刚刚接到的一个二套房客户，已经谈妥了合同，约定首付4成，并在4月10日左右向银行递交了贷款申请。“但贷款还没有批下来，银行一直没给我们答复。客户也说了，如果4成首付申请不到，他宁愿不要一万元的定金，也要退房，这让我们很头疼。”据万萍介绍，现在甚至出现买房人怕房价继续下跌想解除合同的情况。

市场调查：咨询的多，

实际退房的少

“自从房贷新政出来以后，咨询如付不起首付款，想退房的人有近10个了。但都是电话咨询，没形成投诉。”市消费者协会的陶姓工作人员告诉记者，“刚刚就有人打电话过来问，说他买的是一套房，一开始开发商说首付2成，但现在忽然要求首付提高到3成。我们的意见是看双方签合同的时间，以合同的签订时间为‘中间点’，让他和开发商沟通，他后来也没有再打电话过来。”

“应该说，国家的房产新政很突然。不少在14日国家政策出台前买的房子，贷款没办理下来的客户会遇到这样的情况。”珠峰房产的许仁忠经理告诉记者，从他这个门店来看，还没有遇到类似情况，估计市场上的退房人应该不会太多。

开发商：合同签订

即形成法律效应

针对新政带来的退房情况，不少开发商也表示，国家政策很突然，但是购房合同一经签订，即形成了法律效应。买房人想轻易退房肯定不行。

“购房合同一经签订，即形成法律效应。不能以国家发布相关政策而随意撤消。”扬州金阳光房地产开发有限公司常务副总何正成表示，他认为，目前扬州市场上退房的应该不多。“按照合同的约定，买房人退房就属于违约行为。根据合同约定，买房人将会损失很多的定金或首付款。有一点肯定的是，开发商不会轻易答应买房人的退房请求。”何正成表示，考虑政策的突然性，可能会有开发商考虑替买房人垫付一部分首付款，也可能会有开发商答应买房人的退房请求。但更多的可能是开发商与买房人坐下来协商如何解决问题。

律师：属“不可抗力”，

买房人退房不违约

律师认为，像买房人遇到的这种情况，在合同有效成立之后、履行之前，如果出现某种不能归责于合同双方当事人原因的客观变化，在法律上属于“情势变更”。国家发布的房产新政，对买房人和开发商而言，都属于“不可抗力”，双方都不需要承担违约责任。“突然出台政策的政府行为就属于不可抗力的情形之一，买房人可以要求退房。”