同一产权人能否在一宗土地上办理多个房屋所有权证

某市登记机构询问：某单位在同一宗土地上有几幢房屋，单位要求按幢办理房屋所有权证。问：同一产权人能否在一宗土地上办理多个房屋所有权证?如可以，在用其中一本房屋所有权证上的房屋作抵押时，该宗地上的其它土地是否全部抵押?同样，如果房屋发生转移，是否需要先将土地进行分割并登记，使之与房屋占用范围一一对应后再办理转让?房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致如何理解?

金绍达：宗地是指以权属界线闭合形成的范围内的地块或者空间。在一般情况下，宗地为一个土地使用权人使用的一块土地。如果同一个土地使用权人使用位置不相连接的不同地块时，每一个地块分别为一宗。宗地是地籍的最小单元，类似于房屋登记基本单元。《土地登记办法》第5条规定：“土地以宗地为单位进行登记”。

宗地和房屋登记基本单元并不是一一对应的。国有土地范围内的房屋，成套住房以套为基本单元，非成套住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元。而宗地是一个土地使用权人使用的一块土地。所以，一个宗地的范围内有几幢甚至于数十幢房屋是常见的，多幢房屋一般就不会是同一个房屋登记基本单元。因此，当一个宗地上有多幢房屋时，产权人当然可以办理多个房屋所有权证。

如果一个宗地上有多幢房屋而以其中一幢房屋作抵押，这一宗地其它土地不能看作全部抵押(否则，其它土地抵押又导致地上房屋也抵押了)，而是该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押；如果房屋转让，也只是该房屋占用范围内的土地使用权随之转让。房屋占用的范围是一个合理范围，一般指房屋本身直接占用的土地及房前屋后合理的范围，其中大部分应该在房屋转让时由当事人自行约定。

按《城市房地产管理法》第61条规定，房屋转让时，由房屋登记机构先办房屋所有权证。当事人可以在转让合同中约定土地分割的具体界线，但土地分割登记由土地管理部门凭变更后的房屋所有权证书办理。所以，房屋发生转移时，毋须先办理土地分割登记。

《房屋登记办法》第8条规定了办理房屋登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。这些原则体现在《物权法》的相关规定中。如：第142条规定的“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”(在房屋初始登记时，土地使用权应和申请的房屋所有权权利主体一致)，第146条规定的“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，第147条规定的“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，第182条规定的“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”、“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。这些规定都体现了这一原则。