该执行中案外人异议应怎样处理

该执行中案外人异议应怎样处理

作者：龙安区法院　李庆来

某房地产开发公司在开发一处住宅小区时，以预售的方式将临街楼A号一层门面房出售给张女士，因开发公司当时未办下来预售证，故没有到市房管局办理预售登记。楼建好后，开发公司迟迟不给张女士交房，且有毁约的倾向。张女士遂将开发公司告到当地法院。经法院审理中调解，开发公司同意将该门面房交付张女士，调解书下发后。法院去现场执行时，发现该市的另一区法院已采取执行查封的措施，经了解得知开发公司在预售给张女士之后又将这套门面房预售给了另一购房人王五。王五因欠他人债务被起诉到执行法院，经调解王五同意还债，为此达成了调解协议，调解书下发后，王五没钱还债，转入执行程序后，王五拿出了在该开发公司的购房手续，同意将该房抵债。执行法院遂查封了这套门面房。基于同一原因，王五所购门面房也未在市房管局办理预售登记。且王五购房在张女士购房之后，很明显开发公司一房两卖。

张女士依购房手续和房产所在地法院的调解书向王五债务案的执行法院提出了异议，要求法院解除查封、终止执行该门面房。

对案外人张女士的申请，执行法院的执行法官合议时存在两种不同意见：

一、驳回张女士异议申请，张女士可以将王五为被告进行起诉，通过审理进行确权。其理由是：双方都有购房手续，都出钱了。王五的购房手续可看做是合同之债，因此王五可以拿债权抵债。

二、张女士的异议申请成立，但应对王五行驶释明权，做好解释工作，解除对该门面房的查封。

理由为：法院裁定驳回案外人异议申请，责令案外人针对被执行人提起确权诉讼，必须基于两个条件:第一，被执行人对可供执行财产享有合法所有权，案外人对该财产也拥有合法所有权，其所有权发生冲突。第二，案外人是被执行人财产的共有权人，对于第一条件，被执行人提供的执行财产，王五并未取得合法所有权，预售购购手续，仅仅证明王五享受有对该房的期待权，是一种期权证明。而案外人通过法院审理已获得了该房的所有权，其所有权已得到法律确认，不能再行确权之诉，也不存在同一财产上所设两个所有权的冲突。第二开发公司的一房两卖行为并不形成产生张女士与王五的共有关系。张女士和王五不存在要进行分割和析产行为。

总之，张女士与王五谁能获得争议房所有权的冲突已得到解决，又不存在共同财产的分割和析产，故裁定让张女士以王五为被告进行诉讼确权是错误的。

笔者同意第二种处理意见，正确的处理方式是对王五行驶释明权，告知其购买的预售房的手续，并未取得预售房所有权，只是一种期权证明，所以不能以此抵债。况且，张女士已取得了该房所有权。对开发公司一房二卖行为可以向有管辖权法院起诉，要求开发公司双倍返还价款。然后解除查封，房给张女士。

综合本案，被执行人与申请执行人本来是债务纠纷，与房地产开发公司建造的临街楼A号门面房并无瓜葛，只是王五欲以此房屋期权抵债才联系起来，既然开发公司一房两卖且已将房交付给了张女士，用该房屋期权抵债的行为便不能成立，执行法院据此应该解除对该房的查封。