物业管理立法中的业主自主权业主对其财产行使所有权应当是充分的，基于物业所有权的共同利益建立协商机制行使其民主权利也应当是充分的。在物业管理立法时，有两方面的业主自主权问题应引起关注。

充分的民主协商是业主大会的议事准则 我国的城市居民所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权，是非常普遍的状况。这一状况的存在，决定了业主行使所有权会影响相邻业主的权利，受到周边业主权利的制约。

居住物业管理与非居住物业管理实行同样的物业服务制度 居住物业的物业管理与非居住物业的物业管理，因其服务对象不同而具有不同特点，主要表现在四个方面。其一，在居住物业的物业管理中，物业管理企业面对的是众多的服务需求者，即向众多业主提供服务，与众多业主发生经济关系。而在非居住物业的物业管理中，物业管理企业一般只面对单一业主，与单一业主发生经济关系。居住物业的物业管理相比于非居住物业的物业管理，服务的法律关系要复杂一些。

物业管理应立足于服务而不是管理 物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，而绝不应也不能是来自于任何外部的“布置”、管制。尽管物业管理的内容包括非绝对私人事务的服务，但这一服务既不是物业企业主动提供的，也不是超越业主本意的。因而，即便是约定俗成将物业管理称之为“管理”，这种管理应为来自于业主基于共同利益关系的均衡需求。如果物业管理企业是出于公共利益需要主动实施某种管理，在法律关系上不能不理解为是履行某种社会义务。物业管理企业对公共部位、公共设施、公共环境实施的“管理”，也是基于业主共同利益的需要，其“管理”权源于业主的财产。没有业主的聘请，物业管理企业对物业的管理行为就不能成立。

关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的理解 由建筑区划内车位、车库的性质所决定，车位、车库的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应该服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益。

小区里丢车辆物业公司是否承担责任 张女士是小区业主，缴纳了停车费用，获取了所在小区停放车辆的权利，领了物业公司核发的机动车证，张女士据此可以驾车进出小区并停放车辆；张女士还与物业公司达成机动车管理协议。因此，停车场及物业公司在各自职权范围内均负有对在小区内停放机动车的管理义务。停车场及物业公司对张女士的轿车在小区内丢失负有一定责任，对车辆丢失所造成的11.1万余元直接经济损失应承担一定数额的赔偿责任。

北京合同律师谈承租人不交供暖费，供暖部门有权收取户主违约金吗 卢某把欠费人的现住址、电话告知供暖部门并没有履行完责任。因为合同具有相对性，卢某与承租人所签订的承租合同只对双方当事人有约束力，而供暖合同是约束卢某与供暖部门的，法律规定供暖合同参照供电合同的规定。根据《合同法》第一百入十二条的规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。因此，承租人不交供暖费，供暖部门有权向卢某收取违约金。

物业纠纷律师谈关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题，与住宅小区的用途不同，商厦主要用于商业目的。在商厦出售、出租后，为了维护商厦业主 或使用人的房屋及相应配套的公用设施的良好运行，商厦同样需要由物业管理公司实施专业 化的物业管理。而实践中，许多商厦仍由房地产开发商或房产份额占绝对优势的大业主直接 进行物业管理。由于商厦的档次普遍较高，对提供管理服务的要求更高，房地产开发商或其 他物业管理则往往以较高的收费标准收取管理费用，常为此引发纠纷。

物业管理律师谈关于管理委员会的主体资格问题，管理委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授 权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组 织，是业主大会的执行机构。根据《办法》的规定，管委会有权选聘、续聘物业管理公司对 物业进行管理，并与其签订聘用管理合同。在民事活动中，管委会以其名义代表业主。而管 委会在何种情况下才是依法成立，是否具备民事、行政主体资格，能否参与诉讼，这些问题 目前在实践中争议较大。

物业管理律师谈关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题，由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管理权，为此产生了业主大会制度和由业主大会选举产生的业主管理委员会制度。建设部《办法》中规定住宅小区应成立 住宅小区管理委员会，但《办法》未对业主大会制度，包括业主大会如何召集、选举如何行 使权利、作出决议等作出规定。虽然一些地方性规章如《海南经济特区城镇住宅区物业管 理规定》中已有对业主大会制度和管委会制度做出规定，但不尽完善，实践中存在问题仍急 需明确。