守约方能否即主张违约金又主张合同履行

守约方能否即主张违约金又主张合同履行

[提要] 2009年6月李某在河西区买了一处新房，欲将其位于河东区的原有住房（私产）予以出售。结合本案，李某未在合同约定的期限内协助张某办理过户，显然属于迟延履行合同，其行为已构成违约。　　2009年6月李某在河西区买了一处新房，欲将其位于河东区的原有住房（私产）予以出售。2009年9月14日，李某与张某签订了一份《房屋买卖合同书》，将其河东区的住房卖与张某。合同约定：房屋的总价款是55万元，签订合同之日买方需交付定金5万元，剩余房款在办理房屋过户时一次性付清；李某需在2009年10月20日之前协助张某办理该房屋的过户手续。同时合同还约定，如任何一方违约需支付总房款百分之十的违约金。

张某依约支付了定金5万元，但规定办理过户期限到来时，李某突然反悔，只愿意加倍返还定金，但张某坚决不接受，要求按合同购买房屋，为此引起纠纷，张某一纸诉状将李某诉至人民法院。

［法院判决］

法院一审判决，李某应自判决生效之日起十日内协助将诉争房屋过户至张某名下并支付违约金55000元；张某应自判决生效之日起十日内一次性付清购房余款50万元给李某；李某于张某付清购房余款50万元当天将诉争房屋移交给张某。

［律师评析］

本案争议的焦点是张某能否依照双方签订的《房屋买卖合同书》要求李某继续履行合同，同时支付违约金？

笔者认为，法院判令房屋买卖合同继续履行，并要求本案的违约方即房屋的出卖方李某在履行合同的同时支付违约金，是完全符合我国《合同法》规定的。具体理由如下：

首先，双方出于自愿签订的《房屋买卖合同书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故该房屋买卖合同合法有效。

其次，基于合法有效的房屋买卖合同，双方均依法享有相应的权利并履行相应的义务。履行义务的原则是按照约定全面履行，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

最后，《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。与此同时，《合同法》第一百一十四条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

结合本案，李某未在合同约定的期限内协助张某办理过户，显然属于迟延履行合同，其行为已构成违约。李某在出卖房屋时拥有两套住房，该合同存在继续履行的可能。故，张某依据合同的约定以及《合同法》规定，主张继续履行合同并支付违约金的请求得到了法院的支持。

法院支持张某的诉讼请求不仅体现了司法的公正性，而且也在维护守约方张某合法权益的同时，诠释了《合同法》保护正常交易秩序的立法精神。

［律师提醒］

在现实生活中，作为买方的当事人遇到此类纠纷，往往产生错误的认识，认为只能要求卖方支付违约金，而不能主张合同继续履行。而依据《合同法》规定，卖方迟延履行合同，买方既可以要求履行合同又可以要求支付违约金。当事人要充分利用法律的武器维护自己的合法权益。

［法条链接］

《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。