取得土地使用权何时缴纳土地使用税问题

交易费用

1. 契税：房价1.5％ 普通住宅；3％ 非普通住宅

2. 交易手续费：5元/平方米*建筑面积

3. 印花税：0.05％

4. 权证登记费：80元

5. 权证印花：5元

6. 配图费：25－260元/套

7. 营业税及附加：售价×5.55% （两年以内）

8. 买卖合同公证费：50万元以下 0.3%；50万—500万 0.25%+350；500万—1000万 0.2%+2750；1000万—5000万 0.1%+7750

B.贷款费用

1. 商业贷款保险费

2. 贷款公证费：贷款额的0.3%

3. 抵押登记费：200元

4. 估价费：100万以下 500元；100万—150万 1000元；150万—300万 1500元；300万以上 3000元

5. 公积金贷款担保费

注：

1.合同公证费需公正证的情况下支付，支付时买卖双方各半

2.交易手续费买卖双方各半

3.营业税及附加由卖方支付

4.其他费用全部由买方支付

国务院新政 购房两年后转让免征营业税

【新政1】进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。目前，首套房的优惠政策包括首付款比例减至20%，减低契税等。

【新政2】将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税。

【解读】以个人购买一套100万元的普通住宅刚好超过2年为例，按照此前税费标准，对购买住房不足5年转手交易的，按照售房收入全额征收5.55%营业税，即100万元×5.55%=5.55万元；而按照12月17日出台税费新标准，即个人购买普通住房超过2年转手交易的，实行免征营业税的规定。这样，出售100万元普通住房可节省5.55万元。

【新政3】将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

【解读】新办法同时规定，如果个人购买普通住宅未满2年出售的，由此前按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。假设房主以80万购买住房，不足2年以100万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为（100万元－80万元）×5.55%=1.11万元，比此前全额征收100万元×5.55%=5.55万元，节省了5.55万元－1.11万元=4.44万元。

【新政4】按照法定程序取消城市房地产税。

【解读】城市房地产税是对在开征范围内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人及华侨、港澳台同胞征收的一种财产税。城市房地产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%，在房地产开发过程中须缴的税费中占的比例很小。因此，对开发商的影响不是很大。

【新政5】支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

城镇国有土地使用权转让的土地证办理及税负

一、法律、政策依据

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国土资源部土地登记办法》

二、申请材料：

1、土地登记申请书

2、申请人证明

（1）申请人为个人的，提交个人《身份证》或《户口簿》复印件；

（2）申请人为单位的，提交单位法人证件和法定代表人身份证件；

（3）委托他人代办的，还应提交土地登记委托书和代理人个人身份证件。

3、经有权机关批准的国有土地使用权转让批准文件（划拨转为出让的，还应提交出让金缴款凭证复印件）

4、土地估价报告

5、转让协议（复印件一份）、公证书（原件）[公开拍卖取得的，需提交拍卖成交确认书；司法裁决取得的，需提交民事裁定书和协助执行通知书]

6、原《国有土地使用证》（原件）

7、宗地分割转让的，还需提交经批准的宗地分割方案或面积认定书

8、地上有建筑物的，需提交已变更的《房屋所有权证》（复印一份）

9、宗地权属界线或地上建筑物发生变化的，需提交现状宗地图二份（原件、复印件各一份）

10、完税证明（契税发票原件、税费发票复印件）

11、房地产开发用地需提供房地产开发资质证书复印件。

（注：所有复印件须提交原件复核）

三、办理程序：

1、受理2、初审3、审核4、审批5、颁证

四、办理时限：

20个工作日。

五、税负

转让土地使用权涉及以下税种（企业间转让土地使用权转让应交纳的税金汇总）

（一)、 营业税及附加（转让方）：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知（国税发〔1993〕149号）规定，转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，应按转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用的5%计算应缴纳的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

3、交易总额的0.13%交纳防洪费

（二）、印花税（双方）和契税（受让方）：

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。印花税：根据印花税相关规定，转让土地使用权应按“产权转移书据”计算缴纳印花税。税率为万分之五。

2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税。

（三）、土地增值税（转让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

（四）、企业所得税（转让方）：

1、方式一：可由房地产所在地地方税务局代征，代征率为成交额2.5%

2、方式二：可在房地产所在地地方税务局开具相关证明及手续，回企业所在地税务局并入企业所得税计算缴纳企业所得税。企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。

（五）、个人所得税（转让方）

企业进行利润分配时，要按净利润的20%代扣代缴个人所得税。

此几项可以确定的税收为营业税及附加5.63%+印花税0.1%+契税3%+企业所得税2.5%=11.13%,营业税因为是差额征收,可能相应的减少.

土地增值税因为不确定因素比较大,所以要根据增值额来确定税收.可能高达百分之二十以上。

个人所得税按净利润的20%交纳。

（六）、取得土地使用权何时缴纳土地使用税问题（受让方）

　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的税额在取得的次月起缴纳城镇土地使用税。　又《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此贵公司应按上述的规定缴纳土地使用税。

一、二手房买卖的各类税收共有8种，根据最新的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

其中，营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税合计税率为5．55％；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0．15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20％；普通住宅的契税为2％，高档商品房契税为4％。

营业税的缴纳主要分以下两种情况：（1）对于个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按取得的售房收入金额征收营业税。（2）对于个人购买住房超过5年转手交易的，如是普通住房，免征营业税；如非普通住房，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

两种情况可免征个税国家税务总局日前透露，对个人自用房交易给予税收优惠。即对个人二手住房交易所得征收个人所得税有一些优惠规定：一、对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，合乎规定的可以免个人所得税；同时，对于个人转让自用满5年、且是家庭唯一生活用房的所得，可免征个人所得税。

但是，二手房交易中有以下三种情况不享受上述减免税优惠：一、房屋的买卖人发生了变化。比如父亲卖的房，又用儿子的名义买房，户主变了；二、不按市场价重新购房。比如原住房卖了以后，卖房人没买商品房，而是买了未按市场化操作的公有房；三、有两套以上住房。有两套以上住房的居民，在换购住房时，只有一套享受减免税优惠政策，转让其余的住房时仍需缴20％的个税。

目前，个税征收虽是“自行纳税”，但税务部门会保留追查权。一旦发现纳税人有偷漏税行为，纳税人不但要补齐税款，还要按税款的0．5—5倍接受罚款处罚。

印花税为房产评估价值的0.1%，契税为房产评估值的3%。

二、对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税，以防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税。受赠人再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，须按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。但法定继承除外。

纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，必须提供相关证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，将无偿赠与行为区分为一般赠与行为(包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与)和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分。

对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关将对受赠人全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。对以一般赠与方式取得的住房，国税总局规定，其购房时间仍按照国税发2005]172号文件规定执行，即“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间确定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。

关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税管理问题，国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。