法院在对买受人名下有无其他用于居住的房屋进行审查时，将买受人及其配偶一方作一并考虑并无不当

最高院裁判观点：法院在对买受人名下有无其他用于居住的房屋进行审查时，将买受人及其配偶一方作一并考虑并无不当

来源：民事审判!版权归属原作者，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知。

【裁判要旨】根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。据此，人民法院在对买受人名下有无其他用于居住的房屋进行审查时，将买受人以及实行夫妻共同财产制的配偶一方作一并考虑并无不当。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申307号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：聂荣青

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭培军

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张铁保

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西丰元房地产开发有限责任公司

再审申请人聂荣青因与被申请人郭培军、张铁保、山西丰元房地产开发有限责任公司（以下简称丰元公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民终106号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

聂荣青申请再审称，（一）二审法院认定事实有误。1.二审法院已经查明，2012年和2014年聂荣青支付涉案房屋第一、二笔购房款共计16万元。2018年8月聂荣青向怀仁县住建局工作组指定账户支付购房尾款、配套费和平米差、物业费、装修保证金、有线初装、天然气费用款项共计89414元。聂荣青已为涉案房屋共计支付了249414元，对涉案房屋享有完全的所有权。2.聂荣青二审中提交的2019年4月12日《怀仁市个人住房信息查询结果单》显示郝某某有一处住房，但该房屋不是聂荣青和郝某某的共同财产，而是郝某某的个人财产。二审法院没有分辨即以夫妻共有财产论处，系认定事实错误。（二）二审法院适用法律错误。1.聂荣青的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对涉案房产享有的权利可以排除财产保全的强制执行。2.聂荣青2012年12月15日与丰元公司签订《龙城华府房屋内部认购书》，并支付了50%以上购房款，郭培军2013年8月26日才开始和丰元公司法定代表人张铁保发生民间借贷关系。从成立时间来看，聂荣青的权利早于郭培军的权利；从权利的内容上看，聂荣青享有的是消费者物权期待权，具有准物权的效力，而郭培军享有的是一般金钱债权，不具有优先效力，也不具有对抗力。同时，聂荣青是行动困难的残疾人，其购买涉案房屋就是为了解决上下楼困难问题，保障基本生活。因此，聂荣青享有的在先的消费者物权期待权能够排除郭培军对涉案房屋的执行。综上，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定情形，申请再审。

本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十”。本案中，对于买受人聂荣青名下有无其他用于居住的房屋，二审法院将买受人以及实行夫妻共同财产制的配偶一方作一并考虑并无不当。但对于聂荣青与郝某某之间是否存在夫妻关系认定事实不清。聂荣青在再审申请环节提交的离婚证显示，其在2008年11月28日便与郝某某办理了离婚登记。聂荣青与郝某某之间婚姻关系的状态需进一步审查。聂荣青的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

一、指令山西省高级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

审 判 长　包剑平

审 判 员　杜　军

审 判 员　关晓海

二〇二〇年三月二十日

法 官 助 理 齐晓丹

书 记 员 马利杰